Pravo na imovinu, mirno uživanje svojine i drugih imovinskih prava su zagarantovani svakom fizičkom i pravnom licu. Uslovi za sticanje imovinskog prava su određeni zakonom, a tom prilikom nastaju imovinskopravni odnosi između titulara i sticaoca imovinskog prava. Imovinsko pravni odnosi mogu nastati na osnovu zakona, odluke organa vlasti ili na osnovu ugovora. Ukoliko je vršenja imovinskog prava takvo da je protivno cilju koji je zakonom određen ili dođe do situacije ugrožavanja imovinskog prava od strane trećeg lica, ono se može štititi pred sudom u zakonom propisanom postupku.
Vid sticanja imovine i nastanak imovinskog prava je i kupovina nepokretnosti. Osnovni uslov prodaje tj. kupovine nepokretnosti je postojanje vlasništva prodavaca na predmetnoj nepokretnosti.
Kupoprodaja nepokretnosti je pravni posao
koji se reguliše zaključenjem ugovora o kupoprodaji nepokretnosti.
Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti mora biti u formi i po sadržaju u skladu sa odredbama Zakona o obligacionim odnosima i Zakona o prometu nepokretnosti.
Ono što je karakteristično kod kupovine nepokretnosti je postojanje brojnih rizika za kupca nepokretnosti odnosno budućeg sticaoca imovinskog prava. Kako bi se svi rizici kod kupovine nepokretnosti sveli na minimum, neophodno je pre kupovine nepokretnosti i zaključivanja ugovora o kupoprodaji nepokretnosti pribaviti sledeće:
– dokaz o pravu svojine na nepokretnosti koja je predmet prodaje, što uključuje list nepokretnosti, ugovor o otkupu stana u društvenoj ili državnoj svojini, rešenje o nasleđivanju, prethodni ugovori,
– dokaz o tome da li je predmetna nekretnina opterećena teretom ili zabranama,
– dokaz da je prodavac lice koje se za to deklariše ili se radi o punomoćniku ili nekom trećem licu, što je moguće uvidom u ličnu kartu prodavca.
Rizici, koji su prisutni kod kupovine nekretnine, se odnose najčešće na:
1. nepouzdanog investitora kod kupovine nekretnine u izgradnji,
2. višestruku prodaju nepokretnosti,
3. prodaju nepokretnosti koja je bračna tekovina bez saglasnosti supružnika,
4. neizvesno vlasništvo prodavca,
5. ništavost ugovora o kupoprodaji nekretnine.
Kupovina od investitora je često prisutan vid kupovine nekretnine iz razloga postizanja niže prodajne cene za kupca nekretnine. Rizik koji je prisutan u ovom slučaju se ogleda u mogućnosti prenošenja rizika za preuzete radove sa investitora na kupca. Kod kupovine nekretnine od investitora odnosno nekretnine u izgradnji, kako bi se kupac osigurao i sveo rizik kupovine na najmanju moguću meru, neophodna je prethodna provera investitora. Investitor može biti fizičko ili pravno lice, te se u tom smislu razlikuje i način provere njegove pouzdanosti. Ukoliko je investitor fizičko lice, potrebno je detaljno se informisati o validnosti radova i iskustvima, prethodnih kupaca. Provera investitora, koji je pravno lice, podrazumeva njegovu proveru u Agenciji za privredne registre i status pravnog lica (aktivno društvo ili ne), kao i prikupljanje informacija o eventualnim prethodnim ili sadašnjim blokada tekućeg računa pravnog lica. Bez obzira da li se radi o investitoru koji je fizičko ili pravno lice, provera dokumentacije koja je neophodna za otpočinjanje izgradnje objekta je od velike važnosti za kupca, a obuhvata: informaciju o lokaciji, idejni projekat, dokaz o pravu svojine na građevinskom zemljištu, građevinsku dozvolu, glavni projekat, dokaz o uplati svih obaveza, i na kraju upotrebna dozvola.
Kako bi se izbegao rizik višestruke prodaje nepokretnosti za kupca nepokretnosti je od najveće važnosti da se izvrši provera vlasništva nad predmetnom nekretninom uvidom u javne registre odnosno katastar. Situacija koja je ranije bila prisutna je neažurna evidencija upisa vlasništva nad nekretninom, te se dešavalo da ne postoji trag u javnim knjigama (listu nepokretnosti) koji bi ukazao na duplu prodaju nepokretnosti. Vreme između prve prodaje nekretnine i duple prodaje (svake naredne) je bilo kraće od vremena evidentiranja promene vlasništva u katastru. Kako bi se dupla prodaja nepokretnosti izbegla, zakonski je uveden sistem elektronske evidencije prometa nepokretnosti. Na ovaj način se promet znatno brže registruje u listu nepokretnosti, uz obavezu predbeležbe prava kupca u roku od 24 časa od zaključenja kupoprodajnog ugovora, te je onemogućena kupovina nepokretnosti koja je već bila predmet prodaje.
Nepokretnost, koja je stečena tokom bračne zajednice, se najčešće u javne registre upisuje kao vlasništvo jednog od supružnika. Kod prodaje takve nekretnine trećem licu neophodna je saglasnost drugog supružnika za kupoprodaju. Umanjenje ove vrste rizika kod kupovine nekretnine i sticanja imovinskog prava kupca se svodi na javnobeležničku proveru premetne nekretnine. Provera javnog beležnika podrazumeva da uvid u svu dokumentaciju prilikom overe ugovora o kupoprodaji nepokretnosti, a koja obuhvata proveru izvoda iz matične knjige venčanih i matične knjige rođenih u odnosu na prodavca nekretnine. Na taj način se javnobeležničkom praksom utvrđuje da li je predmetna nepokretnost stečena u braku i da li se prodaje sa ili bez neophodne saglasnosti bračnog druga prodavca.
Neizvesno vlasništvo prodavca nekretnine, kao rizik kod kupoprodaje, se može umanjiti proverom upisa vlasništva nad predmetnom nekretninom u javnom registru tj. katastru. Upis vlasništva prodavca nad nekretninom koju prodaje može biti na osnovu ugovora ili rešenja o nasleđivanju. Problem koji se često javlja u praksi je taj da prodavac, ukoliko je nasledio nekretninu, nije prijavio sve naslednike tj. suvlasnike. Zakonske odredbe, koje postoje u cilju sprečavanja prodaje nepokretnosti kod koje postoje neupisani naslednici (suvlasnici), omogućavaju upis spora od koga zavisi nečije pravo na nepokretnosti u sam katastar nepokretnosti. Na ovaj način se kupac upozorava na neizvesno vlasništvo prodavca nekretnine (postojanje spornog pravnog odnosa sa naslednicima). Zakonske odredbe vezane za upis pomenutog spora nisu obavezujuće, te upis spora zavisi od lične odluke prodavca.
Za kupca je bitno i da proveri da li se u nadležnom sudu eventualno vodi postupak koji za predmet može imati predmetnu nepokretnost (bračna tekovina, utvrđivanje prava svojine po osnovu održaja i drugo).
Pravna sigurnost kod kupovine nekretnine je moguća angažovanjem advokata za imovinsko pravne odnose. Advokat za imovinsko pravne odnose kupcu osigurava proveru i pravnu valjanost sve dokumentacije vezane za pitanje vlasništva i suvlasništva prodavca nad predmetnom nekretninom, kao i investitora, što uključuje i mogućnost provere rizičnih faktora kupovine nekretnine i u sudu. Advokat za imovinsko pravne odnose takođe sastavlja ugovor o kupovini nekretnine u skladu sa zakonskim odredbama i vrši dalje radnje vezane za prenos vlasništva kupca u ja.
