Stvarne službenosti su, po najužoj definiciji, prava na tuđim stvarima i spadaju u najstarija stvarna prava, koja se javljaju zajedno sa pravom svojine..

Službenosti (sevitutes) se određuju kao stvarna prava na tuđoj stvari ili „iura in re aliena“, a koja ovlašćuju njenog titulara da na određeni način koristi tuđu stvar ili da od njenog svakodobnog (svakodnevnog, svagdašnjeg) vlasnika zahteva da je na neki način ne upotrebljava.

Stvarne službenosti se odnose na nepokretnosti,

te se razlikuju povlasno dobro (praedium dominanas) i

poslužno dobro (praedium serviens).

Povlasno dobro je tuđa stvar (nepokretnost) koja je opterećena službenošću ili ono dobro u čiju je „korist“ službenost ustanovljena i čiji je svakodobni vlasnik titular prava iz službenosti. Povlasna dobra se dele na stvarna i lična dobra, zavisno od toga da li je ustanovljena službenost u korist svakodobnog vlasnika jedne nepokretnosti ili samo određenog lica.

Poslužno dobro (nepokretnost) je ono dobro na čiju „štetu“ je službenost ustanovljena, a gde vlasnik tog dobra ima obavezu da trpi određeno ponašanje vlasnika povlasnog dobra, odnosno da se vlasnik poslužnog dobra uzdržava ili ograničava od nekog ponašanja.

Stvarne službenosti su pravo svakodobnog vlasnika jedne nepokretnosti (povlasnog dobra) da na određeni način i u određenom obimu koristi tuđu stvar (povlasno dobro) ili da svagdašnjem vlasniku poslužnog dobra zabrani da to svoje dobro upotrebljava na određeni način ili da se ograniči u vršenju svojinskih ovlašćenja nad poslužnim dobrom. Zakonom o osnovama svojinsko-pravnih odnosa je propisano da se službenosti koriste na onaj način koji će najmanje opteretiti poslužno dobro. Stvarne službenosti su vezane za susedne nepokretnosti i upućene su na zahtev vlasniku susedne nepokretnosti na činjenje ili ne činjenje ili ograničavanje određenih radnji na toj nepokretnosti.

Ovlašćenja iz prava službenosti se, shodno definiciji prava službenosti, mogu biti:
1. ovlašćenja kojima stvarne službenosti daju mogućnost titularu svojine da vlasniku poslužnog dobra zabrani da na svom dobru preduzima određene radnje na koje je ovlašćen – titular poslužnog dobra trpi da neko drugi koristi njegovu stvar,
2. ovlašćenja titularu da vlasniku poslužnog dobra zabrani da na njegovom dobru preduzima određene radnje na koje je ovlašćen – titular poslužnog dobra ima obavezu uzdržavanja,
3. ovlašćenja titulara službenosti da vlasnika opterećenog dobra ograniči u vršenju nekih svojinskih ovlašćenja.

Kod vršenja stvarne službenosti važe određena načela u koja se ubrajaju:
• načelo servitus in faciendo consistere nequit, koje znači da službenost ne može da se sastoji u činjenju odnosno vlasnik poslužnog dobra nema obavezu aktivnog delovanja, te se službenost svodi na dužnost da on nešto trpi ili da se suzdrži od nekog činjenja,
• načelo servitus servitutis esse non potest koje kaže da ne može postojati službenost na službenosti odnosno da titular nekog prava službenosti iz tog svog prava ne može da izdvoji manji skup ovlašćenja i ustanovi novu službenost u korist nekog drugog lica,
• načelo nemini res sua servit odnosno načelo po kom niko ne može imati službenost na sopstvenoj stvari,
• načelo servitutibus civiliter utendum est, koje znači da se službenost mora vršiti tako da se što manje opterećuje poslužno dobro.

Stvarne službenosti se mogu deli prema različitim kriterijumima. Osnovna podela stvarnih službenosti jeste na pozitivne i negativne stvarne službenosti. Pozitivne stvarne službenosti su one koje svakodobnog vlasnika povlasnog dobra ovlašćuju da na neki način koristi poslužno dobro (pravo prolaza, pravo progona stoke, pravo propuštanja dima kroz susedov dimnjak), dok su negativne stvarne službenosti one koje čiji titular (vlasnik povlasnog dobra) može od vlasnika poslužnog dobra zahtevati uzdržavanje od određene upotrebe njegove nepokretnosti (zahtevati da sused svoju zgradu ne čini višom, da je ne čini nižom ili pravo da se zahteva da sused ne otvara prozor koji bi bio okrenut povlasnom dobru).

Pored ove osnovne podele stvarnih službenosti, postoje i druge, te se razlikuju:
– poljske i kućne stvarne službenosti (poljske su one gde se službenost vrši na zemljištu, a gradske su one gde se službenost vezuje za dobra koja se odnose na kuće tj. zgrade),
– trajne ili povremene stvarne službenosti (trajne su one gde se uspostavlja trajno stanje i službenosti se vrše same od sebe i najčešće su to negativne stvarne službenosti, dok su povremene stvarne službenosti one za čije je vršenje potrebno preduzimanje određenih radnji od strane titulara službenosti na određeno vreme),
– sezonske službenosti i stvarne službenosti za određene prilike (podela uslovljena na određeno vreme najčešće vezano za doba godine),
– vidljive i stvarne službenosti koje nisu vidljive (vezano za činjenicu da li treća lica mogu uočiti da se na poslužnom dobru vrši neka službenost).

.