Kod prenosa prava svojine nad nepokretnošću, moguće je da se pojave određeni pravni problemi, koji se rešavaju podnošenjem odgovarajuće tužbe. Vrsta tužbe, koja će biti podneta, zavisi od konkretne situacije i spora između stranaka. Uobičajene i najčešće prisutne vrste tužbi, koje se podnose u vezi sa prenosom prava svojine, su: tužba za poništenje ugovora, tužba za ispravljanje nepravilnosti u katastru nepokretnosti, tužba za prestanak smetnji, tužba za utvrđivanje vlasništva, tužba za naknadu štete.
Tužba za utvrđivanje prava svojine se podnosi u situacijama gde postoji spor oko toga ko je stvarni vlasnik nepokretnosti. Tužbom za utvrđivanje vlasništva se traži od suda da donese presudu, kojom se utvrđuje ko je pravi vlasnik nepokretnosti ko time stiče pravo vlasništva nad nepokretnošću.
Advokat za nepokretnosti pruža pravne usluge u cilju zaštitite interesa vlasnika nekretnine i izbegavanje potencijalnih pravnih problema u vezi nekretnine. Angažovani advokat za nepokretnosti će pružiti pravnu pomoć, koja je od suštinskog značaja za pravne poslove koji se tiču nekretnina i prava svojine. Pri prenosu prava svojine na nekretnini, advokat za nepokretnosti će pomoći da se sprovedu svi neophodni pravni koraci, kako bi se osiguralo da se proces prava svojine nad nepokretnošću odvija u skladu sa propisanim zakonskim regulativama. Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti sačinjava advokat za nepokretnosti. Advokat za nepokretnosti će, pre sklapanja ugovora o kupoprodaji nepokretnosti, izvršiti potrebne pravne radnje, kao što su: provera da li je predmetna nepokretnost opterećena nekim teretom ili zabranama, uvid u ličnu kartu prodavca radi utvrđivanja da li je prodavac lice koje se za to deklariše ili je reč o njegovom punomoćniku ili nekom trećem licu. Na ovaj način, proverom svih bitnih elemenata, advokat za nepokretnosti osigurava pravnu sigurnost u prometu nekretninama u Srbiji. Advokat za nepokretnosti proverava dokumentaciju koja nije uknjižena, pribavlja izvode iz listova nepokretnosti, postupa pred nadležnim službama za katastar nepokretnosti kod upisa prava svojine. Advokat za nepokretnosti zastupa u svim pravnim sporovima u vezi sa nekretninama, sastavlja tužbe i zastupa stranke u sudskim postupcima u njihovom najboljem interesu.
Primer iz sudske prakse se odnosi na tužbeni zahtev kojim je traženo da se utvrdi da ugovor o kupoprodaji stana u izgradnji predstavlja pravni osnov pogodan za prenos prava svojine. Vrhovni kasacioni sud, odlučujući o reviziji tužilje izjavljenoj protiv presude apelacionog suda u novom sadu GŽ 251/20 od 06.02.2020. godine, u sednici održanoj 09.06.2021. godine, doneo je presudu kojom se odbija kao neosnovana revizija tužilje izjavljena protiv presude apelacionog suda u novom sadu GŽ 251/20 od 06.02.2020. godine.
Iz obrazloženja:
„Presudom Osnovnog suda u Novom Sadu P 1656/2019 od 21.11.2019. godine, stavom prvim izreke tužba tužilje je delimično usvojena. Stavom drugim izreke, odbijen je tužbeni zahtev kojim je traženo da se utvrdi da Ugovor o kupoprodaji stana u izgradnji overen u Opštinskom sudu u Novom Sadu pod Ov I …/… zaključen dana 13.12.2005. godine između pok. BB, kao kupca i TT „SYSTEM“ preduzeće za građevinarstvo promet i usluge d.o.o. Beograd, koga je zastupao VV kao prodavac, a čiji je predmet prenos prava svojine na stanu projektne oznake „…“ na drugom spratu, površine 20,98 m2, sa sadašnjom oznakom broj …, predstavlja pravni osnov pogodan za prenos prava svojine. Stavom trećim izreke, utvrđeno je da je tužilja isključivi vlasnik stana broj …, projektovane površine 21,20 m2, na drugom spratu u zgradi u ulici … broj … (ranije … br. …) u …, sazidana na parceli … KO …, što je tuženi dužan da prizna i trpi da se na osnovu ove presude tužilja upiše u katastar nepokretnosti i u drugim javnim knjigama kao isključivi vlasnik na navedenoj nepokretnosti. Stavom četvrtim izreke, obavezan je tuženi da tužilji naknadi troškove parničnog postupka u iznosu od 146.410,00 dinara sa zakonskom zateznom kamatom od dana izvršnosti presude do konačne isplate.
Presudom Apelacionog suda u Novom Sadu Gž 251/20 od 06.02.2020. godine usvojena je žalba tuženog i prvostepena presuda preinačena u pobijanom usvajajućem delu i delu odluke o troškovima postupka, tako što je odbijen zahtev tužilje za utvrđenje da je isključivi vlasnik stana broj …, projektovane površine 21,20 m2, na drugom spratu u zgradi u ulici … broj … (ranije … br. …) u …, sagrađene na kp. br. … KO …, što bi tuženi bio dužan da prizna i trpi da se na osnovu ove presude tužilja upiše u katastar nepokretnosti i druge javne knjige kao isključivi vlasnik na navedenoj nepokretnosti i tužilja je obavezana da tuženom naknadi troškove parničnog postupka u iznosu od 144.150,00 dinara. Stavom drugim izreke, tužilja je obavezana da tuženom naknadi troškove drugostepenog postupka u iznosu od 91.800,00 dinara.
Protiv pravnosnažne presude donete u drugom stepenu, tužilja je blagovremeno izjavila reviziju, zbog bitnih povreda odredaba parničnog postupka, pogrešno i nepotpuno utvrđenog činjeničnog stanja i pogrešne primene materijalnog prava sa pozivom na odredbu člana 404. ZPP.
Vrhovni kasacioni sud je ocenio da je revizija tužilje dozvoljena po članu 403. stav 2. tačka 2. Zakona o parničnom postupku („Službeni glasnik RS“, broj 72/11… 55/14), ispitao je pobijanu presudu na osnovu člana 408. ZPP i utvrdio da revizija tužilje nije osnovana.
U postupku nije učinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 2. ZPP, na koju Vrhovni kasacioni sud pazi po službenoj dužnosti. Bez uticaja su revizijski navodi o bitnoj povredi postupka iz člana 374. stav 2. tačka 12. ZPP, jer navedena povreda postupka nije propisana kao revizijski razlog u smislu člana 407. stav 1. tačka 2. tog Zakona.
Prema utvrđenom činjeničnom stanju, tuženi je 23.03.2002. godine, kao investitor zaključio sa „Vojvodinakomision“ kao udružiocem, ugovor o udruživanju radi zajedničke izgradnje. Ugovorom je potvrđeno da je udružilac zajedno sa ostalim sukorisnicima nepokretnosti postigao sporazum da zajednički izaberu investitora koji će na kp. br. … koja je upisana u ZKUL … KO … izgraditi novi stambeno-poslovni objekat. Zatim je dana 14.07.2003. godine između tuženog, kao suinvestitora i TT „SYSTEM“ kao suinvestitora-izvođača radova zaključen ugovor o zajedničkoj gradnji. Ugovarači su se obavezali da zajedničkim radom i ulaganjem izvrše izgradnju stambeno-poslovnog objekta bliže označenog u ugovoru, a aneksima ugovora utvrđena je podela stambenih jedinica tako da (pored ostalog) stan pod rednim brojem …, oznake „…“, površine 20,98 m2, pripada u vlasništvo TT „SYSTEM“ d.o.o. Beograd. Potpisi na ugovoru i aneksima overeni su u sudu, a tuženi je predmetni ugovor zaključio nakon što je na osnovu prethodnog ugovora o udruživanju radi zajedničke gradnje od 23.03.2002. godine, stekao pravo kao jedan od investitora da ishoduje građevinsku dozvolu na svoje ime i gradi na predmetnom zemljištu i kod nadležnog organa pribavio odobrenje za gradnju od 26.06.2003. godine. Dana 13.12.2005. godine zaključen je Ugovor o kupoprodaji stana u izgradnji između TT „SYSTEM“ d.o.o. Beograd, kao prodavca i GG (sada pok. oca tužilje) kao kupca. Predmet ugovora je garsonjera – stan u izgradnji oznake „…“ u površini od oko 20,98 m2, na drugom spratu stambeno-poslovne zgrade broj … na kp. br. … KO … . Ugovoreno je da će deo cene (koja ukupno iznosi 16.000 evra) u iznosu od 1.600 evra u dinarskoj protivvrednosti na dan uplate (koji deo kupac nije platio do dana zaključenja ugovora) platiti prodavcu najkasnije sa danom primopredaje stana. Stan nije završen u ugovorenom roku, već tek u martu-aprilu 2009. godine, kada je tužiljinom ocu ključeve stana predao domar koji je za to bio zadužen od strane tuženog. Otac tužilje je preminuo 17.05.2012. godine, a tužilja je rešenjem o nasleđivanju oglašena zakonskim naslednikom na predmetnom stanu. Kupac stana (otac tužilje) nije isplatio prodavcu preostali deo kupoprodajne cene od 1.600 evra i ugovor o kupoprodaji predmetnog stana ne sadrži clausulu intabulandi.
Rešenjem Privrednog suda u Beogradu od 21.07.2010. godine koje je postalo pravnosnažno 06.09.2010. godine, otvoren je stečajni postupak nad TT „SYSTEM“ d.o.o. Beograd, zbog ispunjenosti stečajnog razloga krajnje nesposobnosti za plaćanje i utvrđeno da ne postoji pravni interes za sprovođenje stečajnog postupka, te je isti zaključen i određeno da imovina stečajnog dužnika uključujući i naknadno pronađenu imovinu prelazi u svojinu Republike Srbije, pa je stečajni dužnik potom brisan iz registra privrednih subjekata. Stambena poslovna zgrada broj …, sagrađena na kp. br. … upisana je u listu nepokretnosti broj … KO … i uknjižena kao zajednička privatna svojina A.D. „Vojvodinasport“ Novi Sad (pravni sledbenik „Vojvodinakomision“) i tuženog. Zemljište je uknjiženo kao državna, odnosno javna svojina Republike Srbije sa pravom korišćenja „Vojvodinasport“ Novi Sad, a od posebnih delova zgrade u „…“ listu nepokretnosti … KO … (broj ulaza …) upisani su stanovi broj …, …, …, …, … i … u privatnoj svojini. Prema Elaboratu geodetskih radova za posebne delove objekta od 10.01.2018. godine, za stan broj …, u navedenoj stambeno-poslovnoj zgradi, na drugom spratu, iskazana je ukupna površina od 21,20 m2, kao i struktura stana. Predmetni stan nije upisan u katastru nepokretnosti, a Gradska uprava za urbanizam i građevinske poslove je uverenjem od 27.11.2018. godine potvrdila postojanje fizičkog dela stana broj …, projektne oznake „…“ na drugom spratu stambeno-poslovnog objekta broj … u …, na parceli … KO … .
Polazeći od ovako utvrđenog činjeničnog stanja, prvostepeni sud je usvojio tužbeni zahtev i utvrdio pravo svojine tužilje na predmetnom stanu, zaključujući da je svojinu na predmetnom stanu tužilja stekla po osnovu savesne i zakonite državine preko 10 godina u smislu člana 28. stav 2. Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa, budući da je ugovor koji je zaključio njen otac zakoniti osnov državine, jer je prodavac stana (TT „SYSTEM“ d.o.o. Beograd) imao zakonit osnov sticanja predmetnog stana na osnovu ugovora o zajedničkoj gradnji, pri čemu je ispunjen i drugi uslov državine u vremenu potrebnom za održaj od 14.07.2003. godine do 25.02.2019. godine (dan podnošenja tužbe) u kom su tužilja, odnosno njeni pravni prethodnici bili u državini predmetnog stana. Tuženi je pasivno legitimisan u ovoj parnici, jer je stambeno-poslovna zgrada u kojoj se nalazi predmetni stan upisana u list nepokretnosti, kao svojina AD „Vojvodinasport“ i tuženog sa neopredeljenim udelima, pri čemu je AD „Vojvodinasport“ na osnovu ugovora o udruživanju radi zajedničke izgradnje od 23.03.2002. godine, stekao pravo svojine na poslovnom prostoru i magacinu, a ne i na stambenom prostoru.
Suprotno stanovištu prvostepenog suda, drugostepeni sud je zaključio da je pasivna legitimacija u ovoj parnici nepotpuna. Tužbenim zahtevom se traži utvrđenje prava svojine na predmetnom stanu, pa u situaciji kada predmetni stan kao poseban deo zgrade nije upisan u katastru nepokretnosti, tužilja samo na osnovu Ugovora o kupoprodaji i rešenja o nasleđivanju ne može izdejstvovati upis stana u javne knjige i pravo svojine po pravnom osnovu kupovine, odnosno nasleđa, te je u pravnom odnosu sa investitorom, ovde tuženim i pravnim sledbenikom svog prodavca Republikom Srbijom, bez čijeg učešća u parnici se ne može zakonito razrešiti sporni odnos na osnovu člana 211. stav 2. ZPP. Zato je preinačio prvostepenu presudu i odbio tužbeni zahtev.
Po oceni Vrhovnog kasacionog suda, stanovište drugostepenog suda je pravilno.
Tužilja je tužbenim zahtevom tražila utvrđenje prava svojine na predmetnom stanu sa zahtevom da tuženi prizna i trpi upis prava svojine u javnim knjigama. Predmetni stan nije upisan u katastru nepokretnosti kao poseban deo zgrade, već je stambeno-poslovna zgrada broj … na kp. br. .. upisana u listu nepokretnosti broj … KO … kao zajednička privatna svojina AD „Vojvodinasport“ Novi Sad i tuženog, kao investitora.
Postupak upisa u katastar nepokretnosti sprovodi se po pravilima upravnog postupka pred nadležnim organom u skladu sa odredbama posebnog Zakona o državnom premeru i katastru („Službeni glasnik RS“ br. 72/09…96/15) i odredbama sada važećeg Zakona o postupku upisa u katastar nepokretnosti i vodova („Službeni glasnik RS“ br. 41/18). Prema odredbi člana 83. Zakona o državnom premeru i katastru, opšti uslovi za upis stvarnih prava, predbeležbe i zabeležbe u katastar nepokretnosti su postojanje upisane nepokretnosti; upisanog prethodnika i isprave za upis. Opšti uslovi uvek moraju biti ispunjeni, osim ako je zakonom drukčije određen uslov i osnov upisa. Po članu 85. upisi u katastar nepokretnosti dozvoljeni su samo protiv lica koje je u trenutku prijema zahteva za upis već upisano u katastar nepokretnosti kao imalac prava u pogledu kojeg se upis zahteva ili je predbeleženo kao imalac tog prava (upisani prethodnik). Upis se dozvoljava i protiv lica koje nije upisani prethodnik, ako se uz zahtev prilože isprave kojima se dokazuje pravni kontinuitet između lica protiv kojeg se traži upis i upisanog prethodnika. Privatna isprava, odnosno isprava o pravnom poslu, pored opštih uslova koji važe za ispravu za upis, da bi bila podobna za upis, mora biti sačinjena u pisanoj formi uz overu potpisa lica između kojih se isprava sačinjava, ako posebna forma isprave nije propisana posebnim zakonom i sadržavati izjavu o dozvoli upisa, koja nije uslovljena niti oročena (član 87. stav 1. tačka 1. i 2. navedenog zakona).
Kako Ugovor o kupoprodaji predmetnog stana koji je zaključio otac tužilje, kao privatna isprava, odnosno isprava o pravnom poslu sadrži uslovljenu izjavu o dozvoli upisa (član 9. Ugovora), pravilno je zaključio drugostepeni sud da je kao tuženi morao biti obuhvaćen i pravni sledbenik prodavca, u konkretnom slučaju Republika Srbija, u smislu člana 211. Zakona o parničnom postupku. Pored toga, kod navedenih utvrđenih činjenica, kao tuženi u ovom postupku morao je biti obuhvaćen i AD „Vojvodinasport“ Novi Sad, imajući u vidu upisano stanje stvarnih prava u katastru nepokretnosti, kao nosilac prava zajedničke svojine na predmetnoj zgradi u kojoj se stan nalazi, budući da razvrgnuće imovinske zajednice investitora po završenoj izgradnji, upisom svojine na realnim delovima nepokretnosti u korist svake od strana ugovornica nije izvršeno u javnim knjigama.
Bez uticaja su revizijski navodi da je drugostepeni sud pogrešno utvrdio bitnu činjenicu da zgrada u kojoj se nalazi predmetni stan ne poseduje upotrebnu dozvolu (koja se prilaže uz reviziju i koja glasi na tuženog i AD „Vojvodinasport“ Novi Sad, kao investitore). Sticanje svojine izgradnjom objekta na osnovu građevinske i upotrebne dozvole od strane lica na čije su ime dozvole izdate predstavlja originarni način sticanja svojine na nepokretnosti, pa je za utvrđenje prava svojine na predmetnom stanu kao posebnom delu izgrađenog stambeno-poslovnog objekta i po pravnom osnovu održaja i po pravnom poslu (Ugovor o kupoprodaji stana), kao tuženi morao biti obuhvaćen i AD „Vojvodinasport“ Novi Sad, kao investitor i upisani nosilac prava zajedničke svojine na objektu u kome se stan nalazi.
Na osnovu člana 414. stav 1. ZPP odlučeno je kao u izreci.“
Izvor: Vrhovni kasacioni sud, Beograd Rev 2615/2020 od 09.06.2021. godine
