Kupoprodaja nepokretnosti je pravni posao koji se obavlja ugovorom o kupoprodaji nepokretnosti.
Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti obavezuje prodavca
da prenese na kupca pravo svojine na prodatu stvar
i da mu je u tu svrhu preda,
a kupca da plati prodavcu cenu u novcu
i preuzme stvar koja je predmet kupoprodaje.
Forma i sadržina ugovora o kupoprodaji nepokretnosti su propisani Zakonom o obligacionim odnosima i Zakonom o prometu nepokretnosti. Prilikom zaključenja ugovora o prodaji nepokretnosti, zbog kompleksnosti materije i svojinskopravnih odnosa, potrebno je primeniti i pojedine odredbe Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa kao i drugih zakona iz ove oblasti (porezi, upis u katastar nepokretnosti i drugo). Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti mora biti solemnizovan pod pretnjom ništavosti, te se na njega primenjuju i odredbe Zakona o javnim beležnicima.
Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti mora biti u pismenoj formi i sačinjava ga advokat za imovinsko-pravne odnose tj. advokat za nepokretnosti ili advokat za imovinu.
Nepokretnostima se smatraju:
– zemljište, koje može biti: poljoprivredno, građevinsko, šume i šumsko zemljište,
– zgrade, koje mogu biti: poslovne, stambene, stambeno-poslovne, pomoćne, ekonomske i dr.,
– posebni delovi zgrada, kao što su: stanovi, poslovne prostorije, garaže i garažna mesta.
Da bi ugovor o kupoprodaji nepokretnosti mogao biti sklopljen, neophodno je pribaviti dokaze o pravu vlasništva (list nepokretnosti, rešenje o nasleđivanju, prethodni ugovori), što čini advokat za imovinskopravne poslove tj. advokat za nepokretnosti ili advokat za imovinu.
Advokat za imovinskopravne odnose će takođe, pre sklapanja ugovora o kupoprodaji nepokretnosti, izvršiti i sledeće pravne radnje:
– proveriti da li je predmetna nepokretnost opterećena kakvim teretom ili zabranama,
– izvršiti uvid u ličnu kartu prodavca radi utvrđivanja da li je prodavac lice koje se za to deklariše ili je reč o njegovom punomoćniku ili nekom trećem licu,
– utvrditi da li se radi o posebnoj ili zajedničkoj svojini prodavca, bilo da je reč o sticanju ili prodaji.
Utvrđivanje svih navedenih podataka je naročito važno kada se radi o kupoprodaji nepokretnosti od strane naših državljana koji su nastanjeni u inostranstvu, bez obzira da li se nalaze na strani kupca ili prodavca. Na ovaj način, proverom svih bitnih elemenata uz pomoć advokata za nekretnine ili imovinsko-pravne odnose stiču pravnu sigurnost u prometu nekretninama u Srbiji.
Shodno Zakonu o obligacionim odnosima ugovor o kupoprodaji nepokretnosti je strogo definisan po svojoj formi, sadržini, bitnim elementima ugovora, kao i obavezama ugovornih strana.
Bitni elementi ugovora o kupoprodaji nepokretnosti su stvar i cena.
Stvar, koja je predmet kupoprodaje po ugovoru o kupoprodaji nepokretnosti, mora biti u prometu. Ukoliko stvar nije u prometu, tako sklopljen ugovor o kupoprodaji se u tom slučaju smatra ništavim. Prodaja se može odnositi i na buduću stvar – stan u izgradnji.
Cena je drugi bitan element ugovora o kupoprodaji nepokretnosti, te ako ugovorom cena nije određena ili on ne sadrži dovoljno podataka pomoću kojih bi se ona mogla jasno odrediti, ugovor o kupoprodaji nepokretnosti neće imati pravno dejstvo. Zakon o deviznom poslovanju dozvoljava da se kupoprodajna cena nepokretnosti izrazi u evrima, ali se naplaćivanje i prenos vrši u dinarima. Zakon o sprečavanju pranja novca i finansiranja terorizma ograničava gotovinsko poslovanje tako da lice koje prodaje nekretninu ili vrši uslugu sme od stranke ili trećeg lica da primi gotov novac u iznosu od 10.000 evra u dinarskoj protivvrednosti, dok preostali iznos mora da se transferiše preko računa poslovne banke i vrši provera porekla novca.
Ostale odredbe ugovora o kupoprodaji nepokretnosti obuhvataju:
1. odredbu koja se odnosi na odgovornost za pravne nedostatke – zaštita od evikcije, a koja glasi: „prodavac odgovara ako na prodatoj stvari postoji neko pravo trećeg koje isključuje, umanjuje ili ograničava kupčevo pravo, te kad treće lice polaže neko pravo na stvar, kupac je dužan obavestiti prodavca o tome, izuzev kad je to prodavcu već poznato, i pozvati ga da u razumnom roku oslobodi stvar od prava ili pretenzije trećeg“,
2. „clauslula intabulandi“ – je conditio sine qua non (neophodan uslov) za uknjiženje promene prava svojine na nepokretnostima tj. sticanje prava svojine,
3. „modus acquirendi“ ili način sticanja nepokretnosti, posebno važno kod “vanknjižnog vlasništva” koje je u praksi prisutno usled velikog broja postojanja neuknjiženih i nelegalizovanih nepokretnosti.
