U skladu sa Zakonom o postupku upisa u katastar nepokretnosti i katastar vodova, svi zahtevi za upis u katastar nepokretnosti (uknjižba nepokretnosti) se podnose elektronskim putem od strane advokata i geodetskih organizacija kao profesionalnih korisnika. Cilj zakona je uspostavljanje i održavanje tačne i potpune evidencije o nepokretnostima u interesu sigurnosti pravnog prometa, koji se postiže ažurnim unošenjem potpunih i tačnih podataka o nepokretnostima i pravima na njima u katastar nepokretnosti i katastar infrastrukture.
Katastar nepokretnosti je javni registar u kojem se evidentiraju podaci o
zemljištu, objektima i pravima na nepokretnostima.
Pravna sigurnost vlasništva nad nepokretnosti postoji kada je pravna radnja upisa prava svojine u katastar nepokretnosti izvršena. U Republici Srbiji katastar vodi Republički geodetski zavod (RGZ), a podaci iz katastra imaju pravnu snagu i smatraju se jedinim tačnim, dok se ne dokaže suprotno. Osnovni princip katastra je načelo javnosti i pouzdanja – svako može izvršiti uvid, a treća lica se mogu osloniti na upisano stanje. RGZ funkcioniše preko službi za katastar nepokretnosti, elektronskog sistema e-katastar i profesionalnih korisnika (advokati, javni beležnici, geodetske organizacije).
Katastar je jedinstvena evidencija o zemljištu, objektima i pravima na nepokretnostima koja sadrži:
- podatke o parcelama (površina, kultura, broj parcele),
- podatke o objektima (kuće, stanovi, poslovni prostori),
- podatke o nosiocima prava (vlasnik, suvlasnici, korisnici),
- terete i ograničenja (hipoteka, zabeležbe, službenosti).
U katastar nepokretnosti upisuju se:
- prava na nepokretnostima (kao što su pravo svojine, susvojina i zajednička svojina, potom pravo korišćenja, pravo građenja, pravo službenosti i hipoteka),
- promene na nepokretnostima (kupoprodaja nepokretnosti, poklon, nasleđivanje, etažiranje, parcelacija i izgradnja ili rušenje objekta).
Značaj katastra nepokretnosti proizilazi iz upisa nepokretnosti, zemljišta, prava u katastar, jer je on ključan iz sledećih razloga:
- vlasništvo nastaje upisom (princip upisa),
- štiti kupca od dvostruke prodaje,
- omogućava dobijanje kredita (hipoteka),
- uslov je za legalizaciju i promet nepokretnosti,
- obezbeđuje pravnu sigurnost.
Postupak upisa prava u katastar se pokreće na više načina, zavisno od okolnosti: podnošenjem ugovora (kupoprodaja, poklon), rešenjem o nasleđivanju, sudskom presudom, rešenjem organa vlasti, elaboratom geodetske organizacije. Da bi upis bio realno i moguć neophodno je podneti zahtev za upis, potom se u katastru vrši provera dokumentacije, donosi se rešenje RGZ i konačno vrši sam upis u katastar nepokretnosti.
Povremeno se mogu javiti problemi vezani za katastar nepokretnosti, koji se najčešće odnose na: neusaglašeno faktičko i upisano stanje, neuknjiženi objekti, pogrešna površina, dupli upisi, sporovi oko međe, neupisano nasleđivanje, stari tereti i hipoteke.
Zbog složenosti materije i zakonskih propisa advokat za nepokretnosti ima ključnu ulogu kod upisa u katastar ili vršenja izmena netačnih podataka ili promene podataka. Advokat za nepokretnosti proverava pravno stanje nepokretnosti i priprema ugovore. Advokat za nepokretnosti pokreće postupak upisa u katastar elektronskim putem, kao ovlašćeno lice. U slučaju svih spotova i žalbi, advokat za nepokretnosti zastupa stranku i rešava postojeći problem. Advokat za nepokretnosti može ispraviti greške u evidenciji i uskladiti faktičko i pravno stanje. Advokat za nepokretnosti ima posebno važnu pravnu i stručnu ulogu kod: neuknjiženih objekata, nasledstva, suvlasništva, spornih parcela, legalizacije.
Nepokretnosti, koje su pravilno upisane u katastar nepokretnosti, olakšavaju sprovođenje ostavinskog postupka, uknjiženi stanovi i upis prava svojine u korist pravog vlasništva imaju prednost kod kupoprodaje nepokretnosti, omogućena je prodaja/kupovina nekretnine putem kredita. Advokat za nepokretnosti može proveriti tačnost podataka, pravilni upisi i usklađenost stvarnog i upisanog stanja, što su ključni elementi za zaštitu vlasnika i kupaca. Pravovremena provera i stručna pravna pomoć advokata sprečavaju sporove i finansijske rizike.
Advokatska kancelarija Slavica Janjić i saradnici Beograd ima zaključen Ugovor o pristupanju i korišćenju sistema eŠalter sa Republičkim geodetskim zavodom, te je omogućeno podnošenje zahteva u formi elektronskog dokumenta, za upis u katastar nepokretnosti i vodova i za izdavanje podataka katastra nepokretnosti i vodova. Kancelarija može pružiti sve potrebne usluge za nesmetan upis nepokretnosti u katastar, poštujući izmene koje su stupile na snagu 04.11.2023. godine.
