Due diligence kod nekretnine podrazumeva proveru pravnog, faktičkog i administrativnog statusa nepokretnosti pre njene kupovine. Uloga advokata za nepokretnosti je ključna za obavljanje due diligence procesa vezanog za nepokretnosti.
Sa punomoćnikom u postupku due diligence-a:
Postojanje punomoćnika odnosno advokata za nepokretnosti je naročito važna ako se radi o stranim kupcima i investitorima. Advokati za nepokretnosti, kao punomoćnici stranih kupaca ili investitora u vezi nepokretnosti omogućava da sprovedu svi koraci due diligence provere, komunikacija sa državnim institucijama i legalnu kupoprodaju u ime stranog kupca. Punomoćje se priprema u skladu sa srpskim pravnim standardima i šalje strankama na potpis, čime se proces značajno pojednostavljuje za strane klijente.
Koraci due diligence procesa prilikom kupovine nepokretnosti stranaca:
- provera kompletne pravne i vlasničke dokumentacije bilo da je reč o prodavcu fizičkom ili pravnom licu, koju sam due diligence podrazumeva,
- sastavljanje ugovora i provera tehničke dokumentacije,
- overa ugovora kod javnog beležnika,
- plaćanje kupoprodajne cene i upis nepokretnosti u katastar na novog vlasnika.
Izrada ugovora
Advokat za nepokretnosti, na osnovu sve pribavljene i proverene dokumentacije sastavlja kupoprodajni ugovor. Advokat za nepokretnosti proverava vlasništvo, vlasničku dokumentaciju koja se odnosi na predmetnu nekretninu vrlo detaljno, što obuhvata izvod iz katastra, list nepokretnosti, zaloge i tereti, eventualna prava naslednika, sudski sporovi i time obezbeđuje da je prodavac legalni vlasnik nekretnine, kao i da nema nikakvih pravnih prepreka i nejasnoća za nesmetan kupoprodajni proces. Ugovor mora biti sastavljen u skladu sa zakonom, što znači da advokat za nekretnine jasno i precizno unosi predmet prodaje, cenu, uslove plaćanja, rokove, garancije prodavca i sve druge ključne odredbe koje štite interese kako kupca, ali i prodavca.
Overa ugovora kod javnog beležnika
Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti mora biti overen kod javnog beležnika kako bi se smatrao pravno ispravnim. Javni beležnik, ima centralnu ulogu u obezbeđivanju sigurnosti i zakonitosti prometa nepokretnosti. Javni beležnik proverava identitet i ovlašćenja ugovornih strana, proverava punomoćja i prateću dokumentaciju, objašnjava odredbe ugovora i obezbeđuje da promet bude u skladu sa domaćim zakonodavstvom zakonima, čime štiti obe ugovorne strane.
Pored punomoćnika (advokat za nepokretnosti), prilikom overe ugovora kod notara mogu biti prisutni kupci, strani državljani. U tom slučaju je neophodno obezbediti im sudskog tumača za njihov jezik kako bi se garantovalo potpuno razumevanje ugovora.
Prilikom overe ugovore kod javnog beležnika procenjuju se poreske obaveza (porez na prenos apsolutnih prava ili PDV, kao i porez na imovinu koji prelazi na kupca nakon sticanja vlasništva). Javni beležnik zatim sastavlja i potpisuje potvrdu o overi (solemnizacionu klauzulu), čime ugovor dobija punu pravnu snagu.
Plaćanje kupoprodajne cene i upis u katastar nepokretnosti (prenos vlasništva)
Nakon overe ugovora kod javnog beležnika, kupoprodajna cena se isplaćuje, a zatim se podnosi dokumentacija Katastru nepokretnosti. Strani državljani, kao prodavci, su dužni da otvore nerezidentne bankovne račune, kako bi ispunili domaće bankarske i devizne propise. Ugovor precizira rok za plaćanje, način plaćanja i proceduru dostavljanja dokaza o izvršenoj uplati. Nakon izvršene uplate, javni beležnik elektronski podnosi ugovor i prateću dokumentaciju Republičkom geodetskom zavodu (katastru), čime se pokreće postupak upisa novog vlasnika.
