Prema Zakonu o planiranju i izgradnji definisani su izgradnja objekata i građenje. Izgradnja objekta je skup radnji koji obuhvata: prethodne radove, izradu i kontrolu tehničke dokumentacije, pripremne radove za građenje, građenje objekta i stručni nadzor u toku građenja objekta. Građenje je izvođenje građevinskih i građevinsko-zanatskih radova, ugradnja građevinskih proizvoda, postrojenja i opreme. Građenje objekta vrši se na osnovu građevinske dozvole i tehničke dokumentacije, pod uslovima i na način utvrđen pomenutim zakonom. Građevina podrazumeva zgrade, brane, mostove, tunele, vodovode, kanalizaciju, puteve, železničke pruge, bunare i ostale građevinske objekte, čija izrada zahteva veće i složenije radove (Zakon o obligacionim odnosima).
Izgradnja objekata i građenje se pravno regulišu ugovorom o građenju između dve ugovorne strane – izvođača radova i naručioca radova. Pre zaključenja ugovora o izgradnji, neophodno je da budu ispunjeni određeni uslovi odnosno pribavljena propisana dokumentacija: odobrenje za gradnju (građevinska dozvola), investicioni program i tehnička dokumentacija, finansijska sredstva. Izgradnja investicionih objekata je predviđena zakonom tako da se njeno ustupanje vrši putem: konkursa, prikupljanja ponuda ili neposrednom pogodbom.
Ugovor o građenju je vrsta ugovora kojim se jedna ugovorna strana (izvođač radova, građevinar) obavezuje da prema određenom projektu sagradi u ugovorenom roku određenu građevinu na određenom zemljištu odnosno da na takvom zemljištu
ili da na već postojećem objektu izvrši druge građevinske radove, dok se druga ugovorna strana (naručilac radova, investitor) obavezuje da za to isplati određenu naknadu (cenu) izvođaču radova.
U skladu sa Zakonom o obligacionim odnosima (član 630) ugovor o građenju je ugovor o delu gde se naglašava da je građevinar u obavezi da izvrši građevinske radove.
Pravne karakteristike ugovora o gradnji:
• imenovan ugovor (primena Zakona o obligacionim odnosima, Zakona o planiranju i izgradnji, Zakona o održavanju stambenih zgrada, Zakona o energetici i drugih kojima se regulišu uslovi dobijanja neophodnih dozvola za gradnju i upotrebu i građevinskih objekata),
• teretan (isplata naknade izvođaču radova),
• dvostrano obavezan ugovor (strogo propisane obveza i odgovornosti za obe ugovorne strane),
• formalan pravni posao ( ugovor o izgradnji mora biti u pisanoj formi).
Bitni elementi ugovora o gradnji:
– predmet ugovora o gradnji (izgradnja određenog građevinskog objekta ili izvođenje određenih građevinskih radova),
– cena (koja se može odrediti kao jedinična cena ili ukupno ugovorena cena, a plaća se po osnovu privremenih situacija i konačnog obračuna),
– rok (trenutak do koga ili period u okviru kog objekat odnosno građevinski radovi moraju biti završeni),
– ugovorna kazna (plaća se u slučaju da izvođač radova kasni i to kao ugovoreni iznos ili procentualno određena).
Vrste ugovora o građenju: ugovor o izgradnji građevine, ugovor o obavljanju građevinskih radova, ugovor o građenju „ključ u ruke“ i ugovor o inženjeringu.
Kako je ugovor o građenju dvostrano obavezan ugovor, proizilazi da i građevinar (izvođač radova) i naručilac posla (investitor) imaju određene ugovorene obaveze.
Obaveze izvođača radova, prema ugovoru o građenju, su:
– proučavanje i pregled tehničke dokumentacije,
– izvođenje ugovorenih građevinskih radova,
– pridržavanje ugovorenih rokova,
– plaćanje ugovorene kazni (ako su predviđene ugovorom o građenju),
– omogućavanje investitoru da vrši stalan nadzor radova,
– osiguranje radova i zaštite obustavljenih radova,
– informisanje naručioca radova o svim važnim okolnostima u vezi gradnje,
– vođenje građevinskog dnevnika tj. građevinske knjige.
Obaveze investitora, shodno zaključenom ugovoru o građenju, obuhvataju administrativne i ugovorene obaveze. U sklopu tih obaveza investitor je dužan da:
– pribavi odobrenje za izgradnju i projektno- tehničku dokumentaciju,
– uvede izvođača u posao u roku koji je određen ugovorom,
– vrši nadzor nad izvođenjem radova,
– plati ugovorenu cenu izvođaču radova odjednom, u ratama, avansno ili nakon završetka radova,
– podnese zahtev za izdavanje dozvole za upotrebu objekta,
– izvrši tehnički pregled radova i izvrši primopredaju građevine.
Advokat za privredno pravo odnosno advokat za ugovore može pomoći prilikom kompletiranja sve neophodne pravne dokumentacije pre zaključenja ugovora o građenju, potom sastaviti ugovor o građenju u najboljem interesu ugovornih strana, a u skladu sa zakonima i vršiti zastupanje strana i podnošenje neophodne dokumentacije pred nadležnim organima. Prilikom zaključenja ovog ugovora od naročitog značaja je poznavanje Uzansi o građenju kojima su detaljno regulisana dopunska pravila iz ove oblasti.
