Kupoprodaja nekretnina je zakonom regulisan i strogo uređena. Ključni zakon je Zakon o prometu nepokretnosti, koji reguliše način prenošenja prava svojine, samu proceduru i zabrane odnosno ograničenja. Promet nepokretnosti odnosno kupoprodaja nepokretnosti se formalizuje ugovorom o kupoprodaji nekretnine.
Ugovor o kupoprodaji nekretnine je pravni dokument kojim se prenosi vlasništvo nad nepokretnošću sa prodavca na kupca nepokretnosti. Ugovor o prometu nepokretnosti zaključuje se u pisanoj formi, a potpisi ugovarača potvrđuju se od strane javnog beležnika (solemnizacija). Ukoliko ova zakonska odredba ugovora o kupoprodaji nepokretnosti nije ispunjena, takav ugovor ne proizvodi pravno dejstvo. Nakon potpisa ugovora o prometu nepokretnosti, novi vlasnik nepokretnosti upisuje svoje pravo svojine u registar katastra nepokretnosti. Upis u katastar nepokretnosti je konstitutivnog karaktera i predstavlja način sticanja prava svojine (samo potpisivanje ugovora nije dovoljno bez upisa).
Postoje različite vrste ugovora o kupoprodaji nepokretnosti u zavisnosti od specifičnih pravnih okolnosti, vrste nepokretnosti, načina plaćanja i drugog, što se reguliše određenom pravnom strukturom ugovora o kupoprodaji nepokretnosti i dodatnim klauzulama.
Najčešće vrste ugovora o kupoprodaji nekretnina:
• klasičan ugovor o kupoprodaji, kao najčešći oblik, kod kog je karakteristično da se cena plaća jednokratno, a prenos vlasništva vrši odmah po zaključenju ugovora i isplati;
• ugovor o kupoprodaji sa odloženim plaćanjem, koji postoji kada se cena nekretnine plaća u ratama, može da uključuje i hipoteku kao osiguranje plaćanja, a kupac stiče vlasništvo tek po isplati svih rata ili odmah, zavisno od dogovora;
• ugovor sa pravom zakupa i kupovine, koji podrazumeva da prvo postoji pravo zakupa na nekretnini, a kasnije mogućnost otkupa, gde se može deo zakupa uračunati u cenu nekretnine;
• predugovor o kupoprodaji nekretnine se sklapa kada još uvek nisu ispunjeni svi uslovi za glavnu kupoprodaju (legalizacija objekta, kredit kupca) i sadrži sve one odredbe i obavezujuće elemente kao i kasniji glavni ugovor o kupoprodaji nekretnine;
• ugovor o kupoprodaji stana u izgradnji se zaključuje sa investitorom, pri čemu postoje posebne klauzule o rokovima izgradnje, tehničkoj dokumentaciji, garancijama, penalima i ostalim elementima po dogovoru;
• ugovor o kupoprodaji sa uslovom je takva vrsta ugovora o kupoprodaji nekretnine gde prenos vlasništva zavisi od nekog uslova, koji treba da se ispuni (isplata kredita, dobijanje neke dozvole ili druge dokumentacije);
• ugovor o kupoprodaji sa zadržavanjem prava korišćenja podrazumeva da prodavac nekretnine zadržava svoje pravo da koristi nepokretnost (najčešće doživotno) iako je formalno prodao vlasništvo kupcu.
Kako bi sve vrste ugovora o kupoprodaji nepokretnosti bile pravno valjane i sigurne za obe ugovorne strane, advokat za kupoprodaju nekretnina odnosno advokat za imovinsko-pravne odnose će osigurati i kupcu i prodavcu sigurnost pravne transakcije, zakonitost i odsustvo pravnih problema. Advokat za kupoprodaju nekretnina vrši proveru imovine, stvarnog vlasništva i sve dokumentacije u vezi sa nekretninom (opterećenja, zaloge, neophodne dozvole). Advokat za kupoprodaju nekretnina sastavlja predugovor i/ili glavni ugovor o kupoprodaji nepokretnosti, zavisno od okolnosti. Takođe, u zavisnosti od vrste ugovora o kupoprodaji nekretnine, advokat za kupoprodaju nekretnine primenjuje specifične zakonske odredbe i klauzule, pri čemu se ugovor prilagođava interesima klijenta (kupca ili prodavca). Advokat za kupoprodaju nekretnina može da prisustvuje kod javnog beležnika kada se vrši overa ugovora i proverava da li je sve u redu pre overe. Nakon solemnizacije ugovora može pomoći kod izvršenja finansijske transakcije kako da se bezbedno obavi uplata u skladu sa ugovorenim uslovima. Advokat za kupoprodaju nekretnina vrši sve neophodne pravne radnje vezane za prijavu poreza na prenos apsolutnih prava ili oslobađanja, ukoliko postoje uslovi za to. Kako bi se i zvanično steklo vlasništvo nad kupljenom nekretninom, advokat za kupoprodaju nekretnina vrši upis nekretnine u katastar.
