Advokati Beograd – zabrana raspolaganja hipotekom

Zakonom o hipoteci uređuje se hipoteka, radi obezbeđenja i naplate potraživanja. Zakonom o hipoteci uređeno je i pitanje raspolaganje neispisanom hipotekom i to tako da hipoteka koja nije ispisana, ako je obezbeđeno potraživanje prestalo, u roku od 3 godine od dana kada je potraživanje prestalo može da se prenese na novog poverioca ili, radi obezbeđenja drugog potraživanja, na starog poverioca, do iznosa potraživanja obezbeđenog neispisanom hipotekom. Prenos se vrši na zahtev vlasnika, koji u prilogu sadrži dokaz da je potraživanje prestalo.

Javni beležnici vrše upis hipoteke, kao i njeno izvršenje pred nadležnim organima. Sve okolnosti kod izvršenja hipoteke su strogo propisane zakonom. U izvršnom postupku jedan od subjekata je izvršni dužnik – lice prema kome se potraživanje namiruje u izvršnom postupku ili obezbeđuje u postupku obezbeđenja.

Članom 53. Zakona o hipoteci predviđena je mogućnost da vlasnik hipotekovane nepokretnosti, kada je obezbeđeno potraživanje prestalo, namesto zahteva da se hipoteka briše raspolaže neispisanom hipotekom tako što bi “preneo hipoteku”, do registrovanog iznosa, na neko drugo potraživanje istog ili različitog poverioca, za šta mu je ostavljen rok od tri godine. Takođe, i druga dva instituta Glave druge Petog dela Zakona o hipoteci, nazvana zabeležba prvenstvenog reda i predbeležba nove hipoteke (čl. 55. i 56. Zakona o hipoteci) mogu se u širem smislu smatrati raspolaganjem hipotekom koja je prestala u materijalnom smislu, jer je efekat koji se postiže tim institutima isti.

Članom 54. Zakona o hipoteci predviđena je mogućnost da se vlasnik nepokretnosti ugovorom obaveže prema trećem licu, a naročito prema hipotekarnom poveriocu s docnijim redom prvenstva da će u njegovu korist zahtevati ispis određene hipoteke, te da se ta obaveza upisuje u registar kao zabeležba pri toj hipoteci. Odricanje će biti punovažno samo ako je zabeleženo, i to ne samo u smislu člana 53. Zakona o hipoteci nego i u smislu članova 55. i 56. tog zakona.

Imajući u vidu činjeničnu situaciju sadržanu u pitanju jasno je da nisu ispunjeni uslovi za odricanje od mogućnosti raspolaganja neispisanom hipotekom ako je upisana hipoteka prvorangirana, odnosno jedina. Prvo, formalni razlog jeste da se hipoteka zasniva založnom izjavom, a da se obaveza da se briše hipoteka po slovu zakona mora temeljiti na ugovoru. Drugo i važnije, to je činjenica da se obvezivanje na brisanje hipoteke mora vršiti prema trećem licu, dakle ne prema poveriocu potraživanja koje se tom hipotekom zasniva tipično prema kasnijem hipotekarnom poveriocu, jer on ima neposredan interes da se hipoteka briše kako bi se, zahvaljujući klizanju ranga hipoteka, tim brisanjem hipoteka docnijeg poverioca bolje rangirala. Izuzetno, ta obaveza bi se mogla preuzeti i prema istom licu (a ne trećem) ali samo ako bi isti poverilac upisivao neku docniju hipoteku za obezbeđenje nekog svog drugog potraživanja, čime bi se taj poverilac kvalifikovao kao “docniji hipotekarni poverilac”.

Odredba kojom se vlasnik nepokretnosti odriče prava na raspolaganje neispisanom hipotekom prema poveriocu te hipoteke, koja je prvorangirana ili jedina, predstavljala bi manifestaciju nejednakosti ugovornih strana, jer taj hipotekarni poverilac nema nikakav interes da se vlasnik odrekne raspolaganja neispisanom hipotekom prema njemu pošto je u scenariju u kojem po Zakonu o hipoteci može doći do raspolaganja neispisanom hipotekom njegova hipoteka već prestala. Interes bi mogli imati prevashodno docniji hipotekarni poverioci ili imaoci drugih knjižnih prava slabijeg ranga, pa zakon zbog toga i predviđa da se obaveza brisanja, čija je registracija u vidu zabeležbe uslov punovažnosti odricanja od mogućnosti raspolaganja neispisanom hipotekom, može preuzeti ugovorom s takvim licima.

Izvor: Vebsajt Javnobeležničke komore Srbije, 03.08.2017.