Zakonom o javnom beležništvu se uređuje organizacija, delatnost, način i uslovi rada, kao i druga pitanja od značaja za javno beležništvo. Javno beležništvo je služba od javnog poverenja. Javni beležnik obavlja delatnost kao isključivo i stalno zanimanje dok mu ne prestane delatnost, u skladu sa zakonom. U obavljanju delatnosti javni beležnik je samostalan i nezavisan. Javni beležnik je stručnjak iz oblasti prava, imenovan od strane ministra nadležnog za pravosuđe i na osnovu javnih ovlašćenja prihvata od stranaka izjave volje i daje im potrebnu pisanu formu i o tome izdaje isprave koje imaju karakter javnih isprava, čuva originale tih isprava i druge poverene dokumente, izdaje prepise isprava, javno potvrđuje činjenice, daje strankama savete o pitanjima koja su predmet njegove delatnosti i preduzima druge radnje i vrši druge poslove određene zakonom.
Jedan od poslova javnog beležnika je i overavanje ugovora.
Postavlja se pitanje da li javni beležnik može da sačini ili potvrdi založnu izjavu u zakonom propisanoj formi koja se daje radi obezbeđenja ugovora o zakupu kao akcesorni pravni posao.
Ugovarači mogu da zaključe ugovor o zakupu na duži period. Zakupac je po osnovu navedenog ugovora zakupodavcu unapred isplatio na ime zakupnine novčani iznos za ugovoreni period za koji je zaključen ugovor. Od dobijenog novca zakupodavac se obavezao da će sagraditi objekat koji je predmet zakupa. Da li zakupac može obezbediti svoje potraživanje (novčani iznos dat unapred) založnom izjavom kojom zakupodavac zalaže objekat u izgradnji povodom koga je zaključen ugovor o zakupu?
Odgovore da da založnim pravom – hipotekom, registrovanom zalogom, ručnom zalogom – može biti obezbeđeno svako punovažno potraživanje, pa i potraživanje iz ugovora o zakupu. To nesumnjivo važi za zakupodavčeva potraživanja koja su novčana (na plaćanje zakupnine), ne i za nenovačana potraživanja iz ugovora o zakupu, na primer zakupčevo pravo na predaju stvari. Naime, članom 7. Zakona o založnom pravu na pokretnim stvarima upisanim u registar (“Sl. glasnik RS”, br. 57/2003, 61/2005, 64/2006 – ispr. i 99/2011 – dr. zakoni) izričito je predviđeno da se zalogom može obezbediti samo novčano potraživanje. Član 7. stav 1. Zakona o hipoteci (“Sl. glasnik RS”, br. 115/2005, 60/2015, 63/2015 – odluka US i 83/2015) propisuje da zalogom može biti obezbeđeno svako potraživanje, predviđajući, kao i prethodni zakon, da to može biti i ono koje je izraženo u stranoj valuti, ali ne izričito i da potraživanje mora biti novčano. Ipak, po prirodi stvari, hipotekom se obezbeđuju novčana potraživanja. Hipoteka daje pravo na unovčavanje nepokretnosti i namirenje iz dobijenog novčanog iznosa, pa predmet namirenja može biti samo novčano potraživanje. (Ali to može biti neko sekundarno novčano potraživanje koje nastaje neispunjenjem nenovčanog, na primer potraživanje ugovorne kazne ugovorene za neispunjenje nenovčanog potraživanja ili iznos unapred ugovorene novčane naknade štete za povredu ugovorne obaveze, tako što je predviđen najviši iznos naknade za povredu neke nenovčane obaveze – član 265. stav 3. Zakona o obligacionim odnosima (“Sl. list SFRJ”, br. 29/78, 39/85, 45/89 – odluka USJ i 57/89, “Sl. list SRJ”, br. 31/93 i “Sl. list SCG”, br. 1/2003 – Ustavna povelja), ako stranke ugovore hipoteku za ta potraživanja. To će biti hipoteka za uslovno potraživanje, koje može nastati neispunjenjem primarne nenovčane obaveze.)
Prema tome, za mogućnost zasnivanja zaloge (hipoteke), pa i za sačinjavanje ili potvrđivanje založne izjave nije bitno iz kog osnova potraživanje potiče.
U konkretnom slučaju, ako su stranke ugovorile da zakupac stiče pravo na povraćaj unapred isplaćene zakupnine ako zakupodavac ne izgradi i ne preda predmet zakupa u određenom roku, radi se o obezbeđenju uslovnog novčanog potraživanja koje se može obezbediti založnim pravom, kao i svako uslovno potraživanje (član 7. stav 1. Zakona o hipoteci).
Izvor: Vebsajt Javnobeležničke komore Srbije, 03.08.2017.
