Vid sticanja imovine i nastanak imovinskog prava je i kupovina nepokretnosti. Osnovni uslov prodaje tj. kupovine nepokretnosti je postojanje vlasništva prodavaca na predmetnoj nepokretnosti. Kupoprodaja nepokretnosti je pravni posao koji se reguliše zaključenjem ugovora o kupoprodaji nepokretnosti. Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti mora biti u formi i po sadržaju u skladu sa odredbama Zakona o obligacionim odnosima i Zakona o prometu nepokretnosti.
Ono što je karakteristično kod kupovine nepokretnosti je postojanje brojnih rizika za kupca nepokretnosti odnosno budućeg sticaoca imovinskog prava.
Kako bi se svi rizici kod kupovine nepokretnosti sveli na minimum, neophodno je pre kupovine nepokretnosti i zaključivanja ugovora o kupoprodaji nepokretnosti razumeti sve rizike koji mogu nastati tokom kupoprodaje – pravne, finansijske i administrativne.
Zato je preporučljivo angažovati advokata specijalizovanog za nekretnine (advokat za kupoprodaju nekretnina), koji će proveriti svu dokumentaciju, sastaviti ugovor i nadgledati postupak uknjižbe.
Najčešći rizici kod kupovine nekretnina:
- Nepotpuna ili sporna vlasnička dokumentacija
Postoji mogućnost da prodavac nije stvarni vlasnik ili ima samo suvlasnički deo nad nekretninom. Nekretnina može biti predmet sudskog spora, nasledstva ili nerešenih imovinskih odnosa vlasnika nekretnine. U katastru mogu postojati neusklađenosti između stvarnog i upisanog stanja. Način zaštite kod ovakvih rizika podrazumeva da angažovani advokat za kupoprodaju nekretnina izvrši sve provere, počev od lista nepokretnosti (izvod iz katastra), postojanja spora i istorije vlasništva nekretnine.
- Postojanje hipoteke, založnog prava ili zabeležbi
Nekretnina, koja je predmet kupoprodaje može biti opterećena hipotekom, založnim pravom, zabeležbom izvršenja ili sudskim sporom. Kod kupovine takve nekretnine rizik koji postoji podrazumeva da poverilac naplati dug od kupca nekretnine ili da je novi kupac izgubi zbog vrednosti potraživanja po osnovu opterećenja nad nekretninom. U takvim slučajevima advokat za kupoprodaju nekretnina proverava list nepokretnosti i deo koji sadrži terete i proverava njihovu vrednost.
- Rizik kod isplate kupoprodajne cene
Pojedini kupci daju novac u gotovini, a od prodavca nekretnine ne dobijaju nikakvu pismenu potvrdu da je nekretnina isplaćena. U takvim slučajevima kupac snosi veliki rizik – nema dokaz o isplati. Kod takvih kupovina prodavac uvek može da ospori prodaju odnosno kupčevo plaćanje nekretnine. Najispravniji način zaštite je postojanje ugovora, overenog kod notara, a isplatu vršiti preko računa. Advokat za kupoprodaju nekretnina sastavlja ugovor, prati plaćanje i overu kod notara odnosno sve korake kupoprodaje do momenta prenosa vlasništva. Advokat za kupoprodaju nekretnina strogo vodi računa da je ugovor o kupoprodaji nekretnine u skladu sa zakonom i da je notarski overen, jer bi u suprotnom mogao biti ništavan.
- Nelegalna gradnja i upotrebna dozvola
Mnogi objekti nemaju građevinsku i upotrebnu dozvolu i njih nije moguće legalno uknjižiti. Rizik koji postoji kod kupovine takve nekretnine se vezuje za mogućnost kasnijeg rušenja nekretnine ili da se javi problem priključenja na komunalne mreže. Advokat za kupoprodaju nekretnina će u obavezno zatražiti građevinsku i upotrebnu dozvolu ili dokaz o legalizaciji objekta, kako bi kupac nekretnine izbegao svaki rizik nelegalne gradnje.
- Rizik prevare ili dvostruke prodaje
Ovaj rizik je jedan od najčešćih. Prodavac više puta proda istu nekretninu, te pravo vlasništva ima onaj koji se prvi uknjiži u katastar, što može biti prvi kupac, te drugi ima rizik plaćanje nekretnine nad kojom ne može imati vlasništvo u javnim registrima. U ovakvim slučajevima Advokat za kupoprodaju nekretnina će proveriti stanje u katastru i odmah po overi ugovora, podneti zahtev za upis prava svojine u katastar.
- Rizici u vezi poreza i taksi
Ovi rizici se vezuju direktno za prodavca nekretnine i odnose se na to da on nije platio poreze, što može dovesti do zastoja u prenosu u prenosu vlasništva. Kupac je dužan da prijavi i plati porez na prenos apsolutnih prava (2,5% vrednosti). Način zaštite od ovog rizika podrazumeva da će advokat za kupoprodaju nekretnina u ugovoru o kupoprodaji jasno navesti ko plaća poreze i takse.
