Ugovor o zakupu je dvostran pravni posao kojim se jedna strana (zakupodavac) obavezuje da drugoj strani (zakupcu) preda na upotrebu određenu nepotrošnu stvar ili određeno imovinsko pravo, a strana kojoj je predmetna ugovorena stvar ili pravo predato u zakup se obavezuje da za vreme trajanja ugovora o zakupu plaća naknadu (zakupninu), te da po isteku ugovora tu istu stvar ili pravo vrati.
Kod ugovora o zakupu se razlikuju
dve ugovorne strane:
zakupodavac i zakupac.
Zakupodavac je lice koje daje u zakup drugom licu (zakupoprimcu) određenu nepotrošnu stvar ili određeno imovinsko pravo na određeno vreme, za šta dobija naknadu (zakupninu). Ugovor o zakupu zakupcu daje samo ovlašćenje upotrebe određene stvari, ali ta stvar ostaje u vlasništvu zakupodavca. Kod ugovora u zakupu je bitno istaći da u vreme trajanja zakupa, upotreba obuhvata i prisvajanje određenih plodova stvari (prihoda), ako nije drukčije ugovoreno ili uobičajeno.
Pravno gledano, ugovor o zakupu je:
– konsensualan ugovor (uvek podrazumeva naknadu odnosno postojanje zakupnine),
– dvostrani pravni posao inter vivos (za života),
– dvostrano obavezan ugovor,
– teretan (stvara obaveze za obe strane),
– imenovan ugovor (regulisan Zakonom o obligacionim odnosima,),
– neformalan ugovor (dovoljna saglasnost volja, sa izuzetkom ugovora o zakupu nepokretnih stvari, koji mora biti formalan),
– ne zahteva solemnizaciju.
Bitni elementi ugovora o zakupu obuhvataju sledeće:
• predmet zakupa (određena nepotrošna stvar, imovinsko pravo, postojeće i buduće stvari),
• vreme trajanja zakupa (ukoliko nije drugačije ugovoreno, smatra se da je ugovor o zakupu zaključen na neodređeno vreme),
• zakupnina (kao naknada za korišćenje ugovorne stvari ili prava po ugovoru o zakupu za koju je bitno da bude odrediva, a najčešće je izražena u novcu).
Obaveze ugovornih strana kod ugovora o zakupu su predviđene i za zakupca i za zakupodavca.
Tako su obaveze zakupodavca sledeće:
– obaveza predaje stvari (zakupodavac je dužan da zakupoprimcu preda predmet zakupa u ispravnom stanju),
– obaveza održavanja stvari (zakupodavac predmet zakupa održava u podesnom stanju za korišćenje i za vreme trajanja zakupa i snosi troškove koji proizilaze iz fiskalnih i drugih propisa, pod pretpostavkom da pitanje snošenja troškova nije drukčije određeno Zakonom ili predviđeno samim ugovorom o zakupu),
– obaveza zaštite (zakupodavac je dužan da zaštiti zakupoprimca u slučaju pravnih i fizičkih nedostataka stvari, kao i da mu pruži zaštitu od uznemiravanja).
Obaveze zakupca su takođe predviđene ugovorom u zakupu i to kao sledeće obaveze:
– obaveza plaćanja zakupnine (kao jedna od osnovnih obaveza zakupca, koju ako ne ispunjava može doći do raskida ugovora o zakupu),
– obaveza upotrebe stvari prema ugovoru (zakupljenu stvar je u obavezi da upotrebljava sa pažnjom dobrog privrednika odnosno dobrog domaćina i to onako kako je određeno ugovorom ili namenom stvari, a u suprotnom snosi štetu koja nastaje izostankom ove obaveze zakupca),
– obaveza vraćanja zakupljene stvari (po prestanku ugovora, zakupac je u obavezi da vrati stvar zakupodavcu u istom stanju u kome je primio, a u slučaju kašnjenja plaća dužan je da plati zakupninu do momenta kašnjenja i eventualnu štetu koju je zakupodavac pretrpeo).
Kod ugovora o zakupu može da se javi, ukoliko nije drugačije ugovoreno, i podzakup. Podzakup nastaje u situaciji kada zakupac zakupljenu stvar ili njen deo daje u podzakup trećem licu koje se naziva podzakupac. Zakupodavac nije u obligacionom odnosu prema podzakupcu. Zakupac jemči zakupodavcu da će podzakupac upotrebljavati stvar saglasno ugovoru, što proizilazi iz načela da su obligacioni odnosi relativnog karaktera sa izuzetkom relativnog karaktera obligacionih odnosa kod zakupa u delu zakupnine – za naplatu dospele zakupnine zakupodavac se može direktno obratiti podzakupcu i od njega naplatiti podzakupninu koju ovaj duguje zakupcu.
Kada postoji ugovor o zakupu, zakupodavac može stvar predatu u zakup da otuđi, ali ugovor o zakupu i tada ostaje na snazi, te novi vlasnik stupa na mesto postojećeg zakupodavca u obligacionom odnosu i dužan je da za sve vreme dok traje ugovor o zakupu ima obavezu kao zakupodavac iz ugovora o zakupu, ima pravo na zakup i mora da poštuje rok trajanja ugovora o zakupu.
Prestanak ugovora o zakupu nastaje protekom vremena na koji je ugovor o zakupu zaključen. Kada je ugovor o zakupu zaključen na određeno vreme i to vreme protekne, a zakupac i dalje nastavlja da koristi prava iz ugovora o zakupu, zakupodavac ima pravo da smatra se da je zaključen novi ugovor o zakupu neodređenog trajanja, pod istim uslovima kao i prethodni. Prestanak ugovora o zakupu može nastati i otkazom, propadanjem stvari usled više slile ili tako da se više ne može davati u zakup. Smrću jedne od ugovornih strana ugovor o zakupu ne prestaje, već se prenosi na naslednike umrlog ugovornika sve do isteka ugovorenog vremena trajanja zakupa odnosno sve do momenta davanja otkaza.
Za ugovor o zakupu je bitno da se utvrdi otkazni rok. Otkaz ugovora o zakupu može svaka ugovorna strana dati drugoj strani uvek osim u nevreme, pridržavajući se pri tome pravila o otkaznim rokovima. Otkazni rok prema Zakonu o obligacionim odnosima iznosi 8 dana (a može biti ugovoreno drugačije) i otkaz se ne može se dati u nevreme.
U praksi se često, kao element ugovora o zakupu, ugovara i depozit (posebno kod ugovora o zakupu nekretnina). Depozit je novčani iznos koji zakupac daje zakupodavcu kao vid obezbeđenje za zakupodavčeva eventualna potraživanja prema njemu tokom i nakon prestanka zakupa. Iz depozita se zakupodavac može namiriti za neplaćene račune za komunalne usluge, načinjenu štetu na zakupljenoj nepokretnosti ili pripadajućim stvarima, a istu zakupac ne popravi ili ne nadoknadi i u ostalim situacijama predviđenim ugovorom, kako bi bilo razjašnjeno pitanje zadržavanja dela depozita ili depozita u celosti od strane zakupodavca odnosno vraćanja depozita zakupcu. Advokat za imovinsko-pravne odnose ili imovinu sačinjava ovaj ugovor na način koji je najpovoljniji za obe ugovorne strane, vodeći računa o njihovim interesima i potrebama. Naročito je važno angažovati advokata za imovinu ili nekretnine kada je u pitanju zakup stana ili kuće, jer mogu da nastanu sporovi radi iseljenja, koji su relativno česti, koje je najbolje preduprediti dobrim ugovorom.
