Poreski tretman stana koji je u izgradnji, a koji se nalazi u okviru građevinskog objekta čiju je izgradnju započelo fizičko lice koje nije obveznik poreza na dodatu vrednost (PDV) i koje je u toku izgradnje objekta prenelo pravo svojine na tom objektu obvezniku PDV-a koji je završio izgradnju objekta i koji prodaje predmetni stan drugom fizičkom licu je propisan Zakonom o porezu na dodatu vrednost. Ovim zakonom je takođe regulisano i pitanje prava na poresko oslobođenje odnosno refundaciju PDV po osnovu kupovine stana kao prvog stana u vlasništvu.
Zakonom o porezu na dodatu vrednost (ZPDV) je propisano da su predmet oporezivanja PDV-a isporuka odnosno promet dobara i pružanje usluga, a koje poreski obveznik izvrši uz naknadu u okviru obavljanja delatnosti ili ih uveze. Saglasno odredbama Zakona o porezu na dodatu vrednost, prometom dobara se smatra i prenos prava raspolaganja na građevinskim objektima ili ekonomski deljivim celinama u okviru tih objekata.
Po posebnoj stopi PDV od 10% oporezuje se prenos prava raspolaganja na stambenim objektima,
ekonomski deljivim celinama u okviru tih objekata, kao i vlasničkim udelima na tim dobrima.
Objektima se smatraju građevine spojene sa tlom, koje predstavljaju fizičku, funkcionalnu, tehničko-tehnološku ili biotehničku celinu, u svim stepenima izgrađenosti, koje kao takve mogu biti predmet prenosa prava raspolaganja, što uključuje:
1) stambene objekte (zgrade koje su u potpunosti namenjene stanovanju, kao i zgrade koje su delom namenjene stanovanju, a delom u druge svrhe, u delu koji je namenjen stanovanju),
2) druge vrste objekata (poslovne zgrade, saobraćajni, vodoprivredni i energetski objekti, objekti infrastrukture elektronskih komunikacija − kablovska kanalizacija, objekti komunalne infrastrukture, industrijski, poljoprivredni i drugi privredni objekti, objekti sporta i rekreacije, groblja, skloništa i dr.).
Promet stana, koji se nalazi u okviru građevinskog objekta čiju je izgradnju započelo fizičko lice koje nije obveznik PDV (prvi investitor) i koje je u toku izgradnje objekta prenelo pravo svojine na tom objektu obvezniku PDV (drugom investitoru) koji je završio izgradnju objekta i koji prodaje predmetni stan drugom fizičkom licu, oporezuje se delom porezom na prenos apsolutnih prava u skladu sa zakonom kojim se uređuju porezi na imovinu, a delom PDV u skladu sa Zakonom o porezu na dodatu vrednost. U cilju opredeljivanja dela stana koji se oporezuje porezom na prenos apsolutnih prava i dela stana koji se oporezuje PDV, prvo se utvrđuje stepen završenosti objekta u momentu prometa nezavršenog objekta od strane fizičkog lica − prvog investitora obvezniku PDV − drugom investitoru. Deo stana izražen u procentu završenosti objekta u momentu prometa nezavršenog objekta od strane fizičkog lica − prvog investitora obvezniku PDV − drugom investitoru oporezuje se porezom na prenos apsolutnih prava, dok se deo stana, izražen u procentu koji je jednak razlici od 100% i procenta završenosti objekta u momentu prometa nezavršenog objekta od strane fizičkog lica − prvog investitora obvezniku PDV − drugom investitoru, a koji se faktički odnosi na stvaranje nove vrednosti objekta od strane obveznika PDV − drugog investitora, oporezuje PDV po poreskoj stopi PDV od 10%.
Kupac prvog stana, uz ispunjenje uslova predviđenih Zakonom o porezu na dodatu vrednost i po proceduri propisanoj Pravilnikom o postupku ostvarivanja prava na povraćaj PDV-a i o načinu i postupku refakcije i refundacije PDV-a, može da ostvari pravo na refundaciju PDV u srazmeri sa delom stana koji se oporezuje PDV. Ukoliko je obveznik PDV − drugi investitor prodao stan od 50 m² od kojih se 60% oporezuje porezom na prenos apsolutnih prava, a 40% PDV, u tom slučaju kupac prvog stana, uz ispunjenje svih propisanih uslova, može ostvariti refundaciju PDV za 16 m² (40 m² – 40%).
Zakon o porezu na imovinu definiše da se porez na prenos apsolutnih prava plaća kod prenosa uz naknadu prava svojine na nepokretnosti. Od oporezivanja porezom na prenos apsolutnih prava izuzima se prenos, odnosno sticanje apsolutnog prava na koji se plaća porez na dodatu vrednost, u skladu sa zakonom kojim se uređuje porez na dodatu vrednost tj. porez na prenos apsolutnih prava se ne plaća na prenos prava svojine na stanu ili porodičnoj stambenoj zgradi, odnosno svojinskom udelu na stanu ili porodičnoj stambenoj zgradi fizičkom licu koje kupuje prvi stan za površinu koja za kupca prvog stana iznosi do 40 m² i za članove njegovog porodičnog domaćinstva koji od 1. jula 2006. godine nisu imali u svojini, odnosno susvojini stan na teritoriji Republike Srbije do 15 m² po svakom članu i to pod uslovom da:
1) je kupac prvog stana punoletni državljanin Republike Srbije, sa prebivalištem na teritoriji Republike Srbije,
2) kupac prvog stana od 1. jula 2006. godine do dana overe ugovora o kupoprodaji na osnovu koga kupac stiče prvi stan, nije imao u svojini, odnosno susvojini stan na teritoriji Republike Srbije.
Porodičnim domaćinstvom kupca prvog stana smatra se zajednica života, privređivanja i trošenja prihoda kupca prvog stana, njegovog supružnika, kupčeve dece, kupčevih usvojenika, dece njegovog supružnika, usvojenika njegovog supružnika, kupčevih roditelja, njegovih usvojitelja, roditelja njegovog supružnika, usvojitelja kupčevog supružnika, sa istim prebivalištem kao kupac prvog stana. Ako je površina stana koji kupac prvog stana kupuje veća od površine propisane zakonom, porez se plaća na prenos prava svojine na razliku površine kupljenog i površine odgovarajućeg stana.
Pravo na poresko oslobođenje nema obveznik koji pravo svojine na stanu prenosi:
1) licu na osnovu čije prve kupovine stana je jednom ostvareno pravo na refundaciju poreza na dodatu vrednost, u skladu sa zakonom kojim se uređuje porez na dodatu vrednost, ili na poresko oslobođenje od plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava,
2) članu porodičnog domaćinstva kupca prvog stana za koga je jednom ostvareno pravo na refundaciju poreza na dodatu vrednost, u skladu sa zakonom kojim se uređuje porez na dodatu vrednost, ili na poresko oslobođenje od plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava
Pravo na poresko oslobođenje može se ostvariti samo na osnovu ugovora o kupoprodaji prvog stana overenog posle 8. jula 2007. godine.
Prenos uz naknadu prava svojine na objektu − zgradi u izgradnji (koju čini više stanova kao zasebnih ekonomskih celina) koji izvrši fizičko lice koje nije obveznik PDV licu koje je obveznik PDV, po osnovu ugovora o kupoprodaji, predmet je oporezivanja porezom na prenos apsolutnih prava. Kada je obveznik PDV od investitora fizičkog lica teretnim pravnim poslom stekao pravo raspolaganja na objektu − zgradi u izgradnji, koju čini više stanova kao zasebnih ekonomskih celina (na zgradi čija je izgradnja započeta ali nije završena shodno investiciono-tehničkoj dokumentaciji), nakon čega je nastavio izgradnju predmetnog objekta i jedan od „završenih” stanova ugovorom o kupoprodaji, zaključenim nakon 8. jula 2007. godine, prodao fizičkom licu kome je to prvi stan u Republici Srbiji, na prenos tog stana u delu koji podleže plaćanju poreza na prenos apsolutnih prava može se ostvariti pravo na poresko oslobođenje u srazmeri sa delom stana koji se oporezuje tim porezom, ako su ispunjeni svi propisani uslovi.
