Pravo svojine (vlasništva) nad nepokretnošću postoji samo ukoliko je dotična nepokretnost upisana u javne registre odnosno Katastar nepokretnosti. U svim ostalim slučajevima pravo svojine ne postoji kao realni pravni dokaz o vlasništvu.
Praksa je pokazala da se javljaju i situacije da nepokretnost formalno glasi na jedno lice u katastru, dok je stvarni vlasnik drugo lice koje još nije izvršilo upis prava svojine. Ove okolnosti uglavnom dolaze do izražaja u izvršnom postupku, kada poverilac pokušava da naplati potraživanje prodajom nepokretnosti. Problem koji tu postoji je taj da je nepokretnost u katastru upisana na izvršnog dužnika, a treće lice tvrdi da je ono stvarni vlasnik na osnovu: ugovora o kupoprodaji, ugovora o poklonu, nasleđivanja, sudske odluke ili nekog drugog zakonom osnova. Tada poverilac može da predložiti izvršenje na nepokretnosti, jer se oslanja na stanje u javnim knjigama, ali treće lice ima zakonsko pravo da pokrene postupak radi zaštite svoje svojine od izvršenja.
Upis u katastar daje pravnu sigurnost, ali nije jedini element koji sud uzima u obzir prilikom odlučivanja, već ispituje i postojanje punovažnog pravnog osnova, da li je nepokretnost predata u državinu, savesnost sticaoca, da li je pravni posao fiktivan ili simulovan, kao trenutak zaključenja ugovora (poklonu, nasleđivanju) u odnosu na dugovanje.
Treće lice ima pravo na zaštita prava svojine u izvršnom postupku. Treće lice treba da dokaže da ima pravo koje sprečava izvršenje, može podneti tužbu radi proglašenja izvršenja nedopuštenim. Ukoliko sud utvrdi da je pravo svojine stečeno pre pokretanja izvršnog postupka i da je pravni posao zakonit, izvršenje na toj nepokretnosti biće obustavljeno.
Ovi postupci su pravno složeni i zahtevaju angažovanje lica koje je specijalizovano ua imovinsko pravo – advokat za nepokretnosti. Advokat za nepokretnosti pomaže u dokazivanju prava svojine i izvršenja. Sporovi u vezi sa svojinom trećeg lica i izvršenjem na nepokretnostima spadaju u kompleksne imovinskopravne sporove, za koje je specijalizovan advokat za nepokretnosti. Pravovremena reakcija i pravilno vođenje postupka mogu biti presudni za zaštitu prava svojine. Advokat za nepokretnosti pruža pravnu pomoć u vezi pokretanju parničnog postupka radi proglašenja izvršenja nedopuštenim i zastupa u izvršnom postupku. Takođe, advokat za nepokretnosti analizira pravnog osnova sticanja svojine, posebno u okvirima vremenskog perioda sticanja i izvršenja. U svim sporovima radi utvrđivanja prava svojine advokat za nepokretnosti zastupa klijenti u zaštiti njihovog najboljeg pravnog interesa.
Privredni apelacioni sud, … u pravnoj stvari tužilaca: 1. AA iz …, 2. BB iz …, 3. SGTR „MATEKS PLUS“ preduzetnik VV iz …, 4. GG iz …, 5. DD iz …, 6. ĐĐ iz … i 7. EE iz …, protiv tuženih 1. KRAJINA GRADNјA DOO Beograd, … i 2. KELT INVEST DOO Zločište, radi proglašenja izvršenja nedopuštenim-vrednost predmeta spora 7.294.741,33 dinara, odlučujući o žalbi tuženog prvog reda izjavlјenoj protiv presude Privrednog suda u Beogradu 45 P 4719/13 od 02.12.2013. godine, ispravlјene rešenjem istog suda pod istim brojem od 06.02.2014. godine, u sednici veća održanoj dana 23.07.2014. godine, doneo je presudu Pž 2565/2014 da seodbija žalba prvotuženog kao neosnovana i potvrđuje presuda Privrednog suda u Beogradu 45 P 4719/13 od 02.12.2013. godine, ispravlјena rešenjem istog suda pod istim brojem od 06.02.2014. godine.
Ovrazloženje:
„Prvostepenom presudom pod označenim brojem, stavom I izreke usvojen je tužbeni zahtev tužilaca, pa je proglašeno nedopuštenim izvršenje po predlogu izvršnog poverioca, ovde prvotuženog, protiv izvršnog dužnika, ovde drugotuženog radi naplate novčanog potraživanja, određeno rešenjem o izvršenju Privrednog suda u Beogradu br. 4 I 5029/12 od 24.12.2012. godine, odnosno zaklјučkom suda 4 I 5029/12 od 06.03.2013. godine, zabeležbom rešenja o 2 6 Pž 2565/14 izvršenju, utvrđivanjem vrednosti nepokretnosti, prodajom nepokretnosti izvršnog dužnika i to na garažama koje se nalaze u podrumu stambeno-poslovnog objekta koje nose oznaku garaža br. …, …, …, …, …, …, …, …, …, … i …, na trosobnom stanu označenom br. …. u prizemlјu stambeno-poslovne zgrade površine 75 m 2 , trosobnom stanu označenom br. …, na … spratu stambenoposlovne zgrade površine 71 m 2 , jednosobnom stanu označenom br. …, na … spratu stambeno-poslovne zgrade, površine 33 m 2 , a sve na kat. parc. br. … KO …, upisano u listu nepokretnosti br. … KO …. Stavom II izreke tuženi su solidarno obavezani da tužiocima naknade troškove u iznosu od 330.094,00 dinara, odnosno 78.000,00 dinara na ime troškova zastupanja prvotužioca. Presuda je ispravlјena rešenjem od 06.02.2014. godine u pogledu punomoćnika prvotužioca i u pogledu naziva prvotuženog. Blagovremenom žalbom prvotuženi pobija navedenu presudu iz svih zakonom predviđenih razloga. Smatra da je učinjena povreda postupka jer su razlozi presude nejasni, a posebno u pogledu aktivne legitimacije tužilaca. Ističe da tužioci u momentu podnošenja prigovora protiv rešenja o izvršenju nisu bili vlasnici spornih nepokretnosti, odnosno da nisu bili vlasnici u momentu donošenja izvršne isprave čije se proglašenje nedopuštenim traži jer nisu bili upisani u javne knjige, te imajući u vidu odredbu čl. 33. Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa. Ističe da je prvostepeni sud pogrešno primenio materijalno pravo i kada je odbio prigovor stvarne nenadležnosti privrednog suda, jer tužioci nisu u odnosu materijalnog suparničarstva ni sa jednom od stranaka u ovom sporu. Posebno ukazuje da tužilac trećeg reda nije dokazao da je upisan u javne knjige i da nije jasno na čemu prvostepeni sud zasniva odluku s obzirom da je očigledno ugovorena cena za dva stana po ugovoru od 15.11.2012. godine u iznosu od 120.300,00 evra ispod svake tržišne cene, a da nije dokazano koje radove je trećetužilac za drugotuženog izvršio. Smatra da je pogrešna i odluka o troškovima spora, pa predlaže da se presuda ukine, Privredni sud u Beogradu oglasi stvarno nenadležnim i predmet dostavi Prvom osnovnom sudu ili da se ukine i predmet vrati prvostepenom sudu na ponovni postupak i odlučivanje. Odgovori na žalbe nisu podneti. Ispitujući pobijanu presudu na osnovu čl. 386. Zakona o parničnom postupku, Privredni apelacioni sud nalazi da žalba prvotuženog nije osnovana. U postupku donošenja prvostepene presude nije bilo bitnih povreda odredaba parničnog postupka iz čl. 374. st. 2. Zakona o parničnom postupku na koje drugostepeni sud pazi po službenoj dužnosti. Nema ni povrede na koju se žalbom prvotuženog bez osnova ukazuje iz čl. 374. st. 2. tač. 12. istog Zakona, jer suprotno žalbenim navodima presuda nema nedostatke zbog kojih se ne bi mogla ispitati. Presuda sadrži jasne i razumlјive razloge o bitnim činjenicama i oni nisu suprotni stanju u spisima. Prema činjeničnom stanju koje je prvostepeni sud utvrdio do zaklјučenja glavne rasprave, tuženi prvog reda je u svojstvu izvršnog poverioca protiv tuženog drugog reda u svojstvu izvršnog dužnika, na osnovu izvršne isprave, pravnosnažne i izvršne presude privrednog suda podneo predlog za izvršenje 3 6 Pž 2565/14 po kome je doneto rešenje o izvršenju od strane Privrednog suda u Beogradu I 5029/12 od 24.12.2012. godine radi naplate novčanog potraživanja u iznosu od 7.294.741,33 dinara sa kamatom i troškovima. Izvršenje je određeno na novčanim sredstvima izvršnog dužnika, a na predlog prvotuženog zaklјučkom od 06.03.2013. godine određeno je drugo sredstvo izvršenja i to zabeležba rešenja o izvršenju, utvrđenje vrednosti predmetnih nepokretnosti, prodaja nepokretnosti koje su predmet ovog spora. Tužioci su upućeni da pokrenu parnični postupak radi proglašenja izvršenja nedopuštenim na nepokretnostima za koje su u izvršnom postupku istakli da imaju pravo koje sprečava izvršenje. Prvostepeni sud ocenom izvedenih pisanih dokaza utvrđuje da je tužilac prvog reda ugovorom o kupoprodaji stana od 30.06.2012. godine koji je overen pred Prvim osnovnim sudom u Beogradu i aneksa ugovora 25.10.2012. godine kupio stan br. … na … spratu po strukturi trosoban, površine 71 m 2 na kat. parc. br. … KO … ul. … u …. Upisan je u list nepokretnosti br. … KO …, a ugovorena je cena od 11.940.605,00 dinara. Iz rešenja Republičkog geodetskog zavoda prvostepeni sud utvrđuje da je izvršen upis prava svojine na predmetnom stanu u korist tužioca prvog reda. Ugovorom o kupoprodaji od … godine koji je overen pred Prvim osnovnim sudom tužilac prvog reda je kupio od drugotuženog dva garažna, parking mesta br. … i … na istoj lokaciji, a prema rešenju Republičkog geodetskog zavoda, Služba za katastar nepokretnosti od 01.10.2013. godine izvršen je upisa prava svojine na garažnim mestima u korist tužioca prvog reda. Utvrđuje da je cena od 350.000,00 dinara plaćena …. godine. Ugovorom o prodaji stana u izgradnji od …. godine drugotužilac je od drugotuženog kupio stan br. …na … spratu po strukturi jednosoban, površine 33 m 2 za prodajnu cenu 69.900,00 evra sa PDV-om. Rešenjem Republičkog geodetskog zavoda, Služba za katastar nepokretnosti od 04.04.2013. godine upisano je pravo svojine u korist drugotužioca. Iz Ugovora o kupoprodaji garažnih mesta zaklјučenog između drugotužioca i drugotuženog … godine utvrđuje da je predmet prodaje garažno mesto br. … i …, i da je ista upisana u list nepokretnosti. Iz ugovora o građenju i izvođenju radova zaklјučenog između trećetužioca i drugotuženog od 16.04.2010. godine utvrđuje da se trećetužilac obavezao da na stambenom objektu izvede radove, a da je drugotuženi kao garanciju ustupio između ostalog trećetužiocu pravo svojine na garažnim mestima br. … i …, u podrumu objekta. Iz Ugovora o kupoprodaji između istih subjekata od …. godine utvrđuje da je trećetužilac kupio garažna mesta br. … i …. Ukupno je određena cena od 13.473.600,00 dinara (za garažna mesta i druge stvari), a kompenzacija je izvršena 15.11.2012. godine. Iz Ugovora zaklјučenog između četvrtotužioca i drugotuženog od …. godine, overenog kod Prvog osnovnog suda u Beogradu i Aneksa ugovora utvrđuje da je drugotuženi četvrtotužiocu prodao stan br. …, u … objekta, po strukturi trosoban, površine 75 m 2 za cenu od 82.500,00 evra, te da je rešenjem Geodetskog zavoda izvršen upis prava svojine u korist četvrtotužioca. Iz ugovora o kupoprodaji garažnih mesta zaklјučenog između istih stranaka …. godine utvrđuje da je predmet kupoprodaje garažno mesto br. … i …, te da je rešenjem Geodetskog zavoda izvršen upis prava svojine 4 6 Pž 2565/14 u korist četvrtotužioca. Iz ugovora o kupoprodaji zaklјučenog između petotužioca i drugotuženog od …. godine utvrđuje da je predmet prodaje garažno mesto br. … i da je rešenjem Geodetskog zavoda od 13.04.2013. godine upisano pravo svojine u korist petotužioca. Iz ugovora o kupoprodaji garažnih mesta zaklјučenog između šestotužioca i drugotuženog …. godine utvrđuje da je predmet prodaje garažno mesto br. …, te da je upisano pravo svojine … godine u korist šestotužioca. Iz ugovora o kupoprodaji garažnih mesta zaklјučenog između stranaka …. godine utvrđuje da je drugotuženi prodao sedmotužiocu, a sedmotužilac kupio garažno mesto br. … i da je isto upisano rešenjem od …. godine u korist sedmotužioca. Prvostepeni sud obrazlaže da je drugotuženi kao uknjiženi vlasnik predmetnih nepokretnosti zakonito raspolagao nepokretnostima do početka decembra 2012. godine, s obzirom da je rešenje o izvršenju doneto 24.12.2012. godine, a da je izvršenje na nepokretnostima određeno zaklјučkom prvostepenog suda od 06.03.2013. godine. Članom 33. Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa je propisano da se na osnovu pravnog posla pravo svojine na nepokretnosti stiče upisom u javnu knjigu ili na drugi odgovarajući način određen zakonom, pa prvostepeni sud zaklјučuje da su tužioci od prvog do sedmooznačenog, stekli pravo svojine na osnovu zakonitog pravnog posla, na osnovu činjenice da su im predate nepokretnosti, te da su na osnovu isprava podnetih nadležnom organu i izvršeni upisi prava svojine. Odbija prigovor stvarne nenadležnosti istog suda na osnovu čl. 25. Zakona o uređenju sudova. Prvostepeni sud je pravilno primenio materijalno pravo kada je usvojio zahtev tužilaca. Pravilno je utvrdio da ne postoje uslovi da se izvršenje sprovede na navedenim nepokretnostima, jer tužioci imaju pravo koje sprečava izvršenje. Tužioci su dokazali da imaju pravni osnov sticanja svojine, da su im nepokretnosti predate u državinu, te da su nakon toga i upisani u javne knjige kao nosioci prava. Neosnovani su žalbeni navodi prvotuženog da je tužbeni zahtev trebalo odbiti s obzirom da se pravo svojine na nepokretnosti isklјučivo stiče upisom u javne knjige. To je u suprotnosti sa odredbom čl. 33. Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa, jer odredba glasi da se na osnovu pravnog posla pravo svojine na nepokretnosti stiče ne samo upisom u javnu knjigu, već i na drugi odgovarajući način određen zakonom. U ovom slučaju nepokretnosti su tužiocima predate, na osnovu zaklјučenih pravnih poslova koji su i izvršeni, a overeni su i pred sudom, iz čega proizlazi da su netačni i neosnovani žalbeni navodi prvotuženog da se radi o fiktivnim pravnim poslovima. Prvostepeni sud je utvrdio ne samo da su kupoprodajne cene po pravnim poslovima ugovorene, već i da su iste isplaćene, a nakon izdate potvrde o tome da ne postoje potraživanja drugotuženog prema tužiocima, izvršena je i predaja nepokretnosti u državinu. Zakonom o izvršenju i obezbeđenju, propisano je da treća lica koja ističu da imaju pravo koje sprečava izvršenje na predmetima na kojima je određeno izvršenje, mogu dokazivati svoje pravo u parnici. Tužioci su isticali da imaju pravo svojine. Zakonom nigde nije predviđeno da moraju biti knjižni vlasnici. Zakon o izvršenju i obezbeđenju ne zahteva isklјučivo postojanje upisanog 5 6 Pž 2565/14 prava svojine nepokretnosti ni u pogledu uslova da se izvršenje odredi na nepokretnosti, kako to proizlazi iz čl. 145. ovog Zakona kojim je predviđeno da se izvršenje može odrediti i na nepokretnosti izvršnog dužnika koja se nalazi na području na kome su ustanovlјene javne knjige iako nepokretnost nije upisana. U jednoj varijanti zastaće se sa postupanjem po predlogu za izvršenje dok se na osnovu podnetih isprava od strane izvršnog poverioca kod nadležnog organa ne izvrši upis u javne knjige, ali je u drugoj situaciji moguće da sud na predlog izvršnog poverioca, dozvoli izvršenje i na nepokretnosti u vanknjižnoj svojini izvršnog dužnika, ako izvršni poverilac dostavi ili označi kao dokaz o vanknjižnoj svojini građevinsku dozvolu koja glasi na ime izvršnog dužnika, a ako ona ne postoji ili ne glasi na ime izvršnog dužnika, isprave kojima se dokazuje vanknjižna svojina izvršnog dužnika. U situaciji u kojoj bi predlog za izvršenje bio podnet prema tužiocima u svojstvu izvršnih dužnika postojali bi uslovi da se izvršenje odredi nakon što se na osnovu zaklјučenog i izvršenog pravnog posla, predatih nepokretnosti u državinu i na osnovu isprava podnetih za upis, izvrši upis na njihovo ime. Neosnovan je prigovor tuženog prvog reda da je u ovoj stvari postupao stvarno nenadležan sud. Prema čl. 25. st. 1. tač. 2. Zakona o uređenju sudova privredni sud u prvom stepenu sudi u sporovima povodom izvršenja i obezbeđenja iz nadležnosti privrednih sudova. U nadležnosti privrednih sudova je izvršenje odluka privrednih sudova, a u ovom konkretnom slučaju izvršni postupak se i vodi pred Privrednim sudom u Beogradu po rešenju o izvršenju I 5029/12 od 24.12.2012. godine na osnovu presude privrednog suda. Iz toga sledi da je isti sud nadležan za sporove u vezi sa izvršenjem koji se vodi pred Privrednim sudom u Beogradu bez obzira na svojstvo stranaka, te bez uslova u vezi odnosa materijalnog suparničarstva fizičkih lica kao stranaka sa privrednim subjektima kao strankama. On se ne odnosi na ovu vrstu sporova pred privrednim sudom. Neosnovani su žalbeni navodi tuženog prvog reda da tužioci nisu bili vlasnici u momentu podnošenja prigovora u izvršnom postupku, odnosno da nisu bili vlasnici u momentu kada je doneta izvršna isprava čije se proglašenje nedopuštenim traži. Pod tim tuženi prvog reda očigledno podrazumeva izvršen upis prava svojine, ali kao što je navedeno prema odredbama Zakona o izvršenju i obezbeđenju vanknjižna svojina nije bez pravnog značaja, a posebno imajući u vidu da prema čl. 20. st. 7. Zakona o izvršenju i obezbeđenju ne proizvode pravno dejstvo raspolaganja imovinom koju izvršni dužnik učini nakon prijema rešenja o izvršenju odnosno zaklјučka kojim se određuje izvršenje. Sva raspolaganja koja je vršio tuženi drugog reda učinjena su pre i donošenja rešenja o izvršenju 24.12.2012. godine, a očigledno je da pre donošenja rešenja o izvršenju tuženom drugog reda, kao izvršnom dužniku, rešenje nije ni moglo biti dostavlјeno. Neosnovani su žalbeni navodi o ugovorenoj ceni stanova između trećetužioca i drugotuženog ispod tržišne cene, jer je predmet ovog spora utvrđenje nedopuštenosti izvršenja na 3 stana, stanu prvotužioca, stanu drugotužioca i stanu četvrtotužioca, a u odnosu na trećetužioca na garažnim mestima br. … i …. 6 6 Pž 2565/14 Pravilna je i odluka o troškovima spora zasnovana na čl. 153, 154. i 163. Zakona o parničnom postupku, a isti su odmereni pravilnom primenom taksene i advokatske tarife. Iz navedenih razloga, a na osnovu čl. 390. Zakona o parničnom postupku, odlučeno je kao u izreci ove presude.“
Izvor: Presuda Pž 2565/14 od 23.07.2014. godine Privrednog apelacionog suda u Beogradu
