Zakonom o hipoteci se uređuje hipoteka, radi obezbeđenja i naplate potraživanja. Zakon definiše hipoteku kao „založno pravo na nepokretnosti, koje ovlašćuje poverioca da, ako dužnik ne isplati dug o dospelosti zahteva naplatu potraživanja obezbeđenog hipotekom iz vrednosti nepokretnosti, pre običnih poverilaca i pre docnijih hipotekarnih poverilaca, bez obzira u čijoj svojini se nepokretnost nalazi“. Predmet založnog prava u vidu hipoteke može biti, između ostalog, i nepokretna stvar – pravo svojine na zemljištu, građevinskom objektu i drugo.
Hipoteka nastaje upisom u nadležni registar nepokretnosti, a osnov upisa može biti ugovor ili sudsko poravnanje (ugovorna hipoteka), založna izjava (jednostrana hipoteka), sam zakon (zakonska hipoteka) ili sudska odluka (sudska hipoteka). Prema članu 15. istog zakona, založna izjava o zasnivanju jednostrane hipoteke mora da sadrži „jasno naznačenu odredbu, odnosno izjavu, kojom vlasnik nepokretnosti neopozivo ovlašćuje poverioca da, ako dug ne bude plaćen o dospelosti, naplati potraživanje iz cene dobijene prodajom u skladu sa vansudskim postupkom prodaje utvrđenim ovim zakonom, bez podnošenja tužbe sudu, kao i da će nepokretnost prinudnim putem da bude ispražnjena i predata kupcu u posed u roku od 15 dana od dana zaključenja ugovora o prodaji, osim ako se hipoteka upisuje na suvlasničkom udelu“.
Nakon isteka roka za izmirenje duga poveriocu, ukoliko dužnik ne postupi u skladu sa navedenim odredbama ugovora (ili drugog dokumenta, kojim se kao sredstvo obezbeđenja duga utvrđuje hipoteka), poverilac stiče zakonsko pravo naplate duga iz hipoteke odnosno predmeta hipoteke. Zakonodavac je predvideo da se izmirenje dospelog duga može vršiti na više načina odnosno hipotekarni poverilac može da zahteva da svoje dospelo potraživanje namiri: najpre iz vrednosti hipotekovane nepokretnosti, a zatim iz ostale imovine dužnika; istovremeno iz vrednosti hipotekovane nepokretnosti i iz dužnikove imovine; ili najpre iz dužnikove imovine, pa tek potom iz vrednosti hipotekovane nepokretnosti.
Formalni karakter hipoteke zahteva da ugovor bude sačinjen u skladu sa zakonskim odredbama, kako bi bio važeći. U cilju zakonskog ostvarivanja prava iz hipoteke, poželjno je da ugovor sačini advokat za nepokretnosti. Advokat za nepokretnosti proverava dokumentaciju koja se odnosi na predmet obezbeđenja (hipoteka) i sve relevantne podatke za ugovor priprema. Advokat za nepokretnosti vrši upis založnog prava na način predviđen zakonom i pribavlja neophodne dokumente kao dokaz o validnosti upisa. Ovlašćeni advokat za nepokretnosti pomaže tokom postupka naplate potraživanja iz hipoteke, nakon čega briše hipoteku kako bi svi pravni aspekti bili urađeni u skladu sa važećim propisima. U slučaju tužbi, advokat za nepokretnosti zastupa strane u sporu u cilju ostvarivanja njihovog najboljeg interesa. Advokat za nepokretnosti takođe podnosi žalbe i zastupa stranke u žalbenim postupcima.
Primer sudske prakse (Apelacioni sud u Beogradu Gž 6/24 od 17.1.2024. godine) daje uvid u sudski postupak koji se vodio povodom naplate potraživanja iz hipoteke, ustanovljene po osnovu ugovora o zajmu. Tokom postupka, a i u prvostepenoj presudi se navodi da ugovor o zajmu nije sačinjen u skladu sa Zakonom o hipoteci da bi se mogao smatrati ugovorom o hipoteci, zato što ne sadrži bezuslovnu izjavu vlasnika (zalogodavca), da pristaje da poverilac upiše hipoteku na njegovoj hipoteci (clausula intabulandi), što je obavezni element ugovora o hipoteci, i punovažan pravni osnov da se hipoteka upiše u registar nepokretnosti. Presudom Apelacionog suda po osnovu žalbe tužioca izjavljenoj protiv presude Trećeg osnovnog suda u Beogradu P 2232/19 od 19.11.2021. godine, u sednici veća održanoj dana 17.01.2024. godine, odbija se kao neosnovana, žalba tužioca i potvrđuje presuda Trećeg osnovnog suda u Beogradu P 2232/19 od 19.11.2021. godine u stavovima drugom, trećem i četvrtom izreke.
Obrazloženje:
„Presudom Trećeg osnovnog suda u Beogradu P 2232/19 od 19.11.2021. godine, stavom prvim izreke, dozvoljeno je preinačenje tužbe iz podneska tužioca od 01.02.2021. godine. Stavom drugim izreke, odbijen je kao neosnovan tužbeni zahtev tužioca AA, kojim je tražio da se utvrdi da ugovor o hipoteci zaključen između tužioca i tužene VV iz …, overen pod Ov.br.12128/07 od 16.10.2007. godine kod Drugog opštinskog suda u Beogradu, ima pravno dejstvo ugovora o obezbeđenju potraživanja tužioca AA prema prvotuženom BB u iznosu od 50.000 evra u dinarskoj protivvrednosti po prodajnom kursu Narodne banke Srbije na dan dospelosti sa zakonskom zateznom kamatom, počev od 16.10.2008. godine, kao dana dospelosti do isplate. Stavom trećim izreke, odbijen je kao neosnovan tužbeni zahtev tužioca, kojim je tražio da se utvrdi postojanje založnog prava i da ova presuda zamenjuje saglasnost (clausula intabulandi) tužene VV da se upiše kod Republičkog geodetskog zavoda, Služba za katastar nepokretnosti Surčin, pravo zaloge na nepokretnosti kat. parcela …, KO …, list nepokretnosti br…, radi obezbeđenja i naplate potraživanja tužioca u iznosu od 4.145.835,00 dinara sa zakonskom zateznom kamatom, počev od 16.10.2008. godine do isplate, što je tužena VV iz … dužna da prizna i trpi, te da se obaveže ova tužena, kao i svi njeni pravni sledbenici da dozvole, priznaju i trpe upis založnog prava kod Republičkog geodetskog zavoda, Služba za katastar nepokretnosti Surčin, a u korist tužioca, na katastarskoj parceli broj … KO … u listu nepokretnosti broj …na osnovu ove presude. Stavom četvrtim izreke, obavezan je tužilac da tuženoj VV na ime troškova parničnog postupka isplati iznos od 258.729,00 dinara sa zakonskom zateznom kamatom od dana izvršnosti presude do isplate.
Protiv navedene presude blagovremeno je žalbu izjavio tužilac, pobijajući je u stavovima drugom, trećem i četvrtom izreke iz svih razloga predviđenih odredbom čl.373 stav 1 ZPP-a. Troškove drugostepenog postupka je tražio.
Ispitujući prvostepenu presudu u pobijanom delu po žalbi tužioca, u smislu odredbe čl.386 Zakona o parničnom postupku (“Službeni glasnik RS” br.72/11, 55/14, 87/18, 18/20 i 10/23), Apelacioni sud u Beogradu je ocenio da žalba tužioca nije osnovana.
U prvostepenom postupku nisu učinjene bitne povrede odredaba parničnog postupka iz člana 374 stav 1 tačka 1-3, 5, 7 i 9 ZPP-a, na koje ovaj sud pazi po službenoj dužnosti. Žalbom tužioca se neosnovano ukazuje da je prilikom donošenja ožalbene presude učinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka propisana odredbom čl.374 stav 2 tačka 12 ZPP-a. Izreka presude je razumljiva, ne protivreči sama sebi ili razlozima presude, a u presudi je navedeno dovoljno razloga o bitnim činjenicama koji su jasni i neprotivrečni, pa pobijana presuda nema nedostataka zbog kojih se ne bi mogla ispitati.
Prema činjeničnom utvrđenju prvostepenog suda između tužioca, kao zajmodavca i tuženog BB, kao zajmoprimca, dana 15.10.2007. godine zaključen je ugovor o zajmu na iznos od 50.000 eura u dinarskoj protivvrednosti na dan zaključenja ugovora prema prodajnom kursu NBS sa rokom vraćanja od 12 meseci. Tužilac kao poverilac i tužena VV kao dužnik su dana 15.10.2007. godine zaključili ugovor o hipoteci overen pred Drugim opštinskim sudom u Beogradu pod Ov.br.12128/07 od 16.10.2007. godine. Ovim ugovorom predviđeno je da se obezbeđuje potraživanje koje hipotekarni poverilac ima prema dužniku na osnovu zaključenog ugovora o zajmu od 15.10.2007. godine u iznosu od 50.000 evra u dinarskoj protivvrednosti na dan zaključenja ugovora prema prodajnom kursu Narodne banke Srbije između hipotekarnog poverioca – zajmodavca i BB-zajmoprimca. Prema ugovoru, hipoteka je zasnovana na nepokretnosti k.p.br…KO…, njiva u površini od 1 ha, 3 ara i 10 m2. Odredbom člana 3 ovog ugovora predviđeno je da hipoteka nastaje upisom u nadležni registar nepokretnosti, dok je odredbom člana 4 predviđeno da će se upis ugovorne hipoteke izvršiti na zahtev vlasnika nepokretnosti VV, a da je dokaz o vlasništvu sastavni deo ugovora. Rešenjem Četvrtog opštinskog suda u Beogradu Dn br.6606/08 od 25.12.2008. godine odbijen je predlog predlagača VV za zabeležbu založnog prava podnet sudu 24.12.2008. godine, zato što ugovor o hipoteci nije sačinjen u skladu sa odredbom člana 15 Zakona o hipoteci. Tužena VV je na zapisnik RGZ Komisije za izlaganje na javni uvid podataka o nepokretnostima i stvarnim pravima na nepokretnostima KO … od 18.12.2011. godine u predmetu br.951-3182/2007 za list nepokretnosti broj 1 k.p.br…., izjavila da nikada nije podnela zahtev Komisiji i da nikada neće podneti zahtev za upis založnog prava na svojoj nepokretnosti, zato što je zajedno sa svojim sinom ugovor potpisala u zabludi.
U toku ovog postupka pravnosnažno je odlučeno o zahtevu tužioca prema tuženom BB, tako što je obavezan tuženi BB da tužiocu isplati iznos od 4.145.835,00 dinara sa zakonskom zateznom kamatom, počev od 16.10.2018. godine do konačne isplate i to presudom Prvog osnovnog suda u Beogradu P 13629/11 od 06.02.2013. godine, koja je samo u pogledu odluke o kamati u okviru ovog tužbenog zahteva preinačena presudom Apelacionog suda u Beogradu Gž 2985/17 od 13.02.2019. godine. Navedena presuda zasnovana je na činjeničnom utvrđenju da je obaveza povraćaja zajma dospela 15.10.2008. godine (nakon isteka ugovorenog roka od 12 meseci), zbog čega je ovaj tuženi obavezan da dug vrati po osnovu ugovora o zajmu sa kamatom počev od 16.10.2008. godine do isplate.
Navedeno činjenično stanje utvrđeno je potpuno i pouzdano pravilnom ocenom izvedenih dokaza u smislu odredbe čl.8 ZPP-a. Žalbom tužioca nisu isticane nove činjenice, niti predlagani novi dokazi u smislu odredbe čl.372 stav 1 ZPP-a, pa činjenično utvrđenje prvostepenog suda nije dovedeno u sumnju.
Po stanovištu prvostepenog suda, postupajući po zahtevu za utvrđenje prava bliže opisanog stavom prvim i drugim izreke pobijane presude, prvostepeni sud je zaključio da ugovor o hipoteci koji je zaključen dana 15.10.2007. godine, između tužioca AA i tužene VV, overen kod Drugog opštinskog suda pod Ov br.12128/07, dana 16.10.2007. godine, ne ispunjava uslove koje je propisivao Zakon o hipoteci da bi se mogao smatrati ugovorom o hipoteci, zato što ne sadrži bezuslovnu izjavu vlasnika (zalogodavca), da pristaje da poverilac upiše hipoteku na njegovoj hipoteci (clausula intabulandi), što je obavezni element ugovora o hipoteci, shodno odredbi čl.12 Zakona o hipoteci, kako bi postojao punovažan pravni osnov da se hipoteka upiše u registar nepokretnosti (shodno odredbi člana 8 Zakona o hipoteci) (“Sl.gl.RS” broj 111/2005), prema kojem hipoteka nastaje upisom u nadležni registar nepokretnosti.
Prvostepeni sud je izveo zaključak da se navedeni ugovor o hipoteci ne može smatrati ni izvršnim ugovorom o hipoteci, jer ne sadrži jasno naznačenu odredbu, odnosno izjavu kojom vlasnik nepokretnosti neopozivo ovlašćuje poverioca da, ako dug ne bude plaćen od dospelosti, poverilac može da naplati potraživanje iz cene dobijene prodajom u skladu sa vansudskim postupkom prodaje utvrđenim Zakonom o hipoteci, bez podnošenja tužbe sudu, kao i da će nepokretnost, prinudnim putem da bude ispražnjena i predata kupcu u posed u roku od 15 dana od dana zaključenja ugovora o prodaji, osim ako se hipoteka upisuje na suvlasničkom udelom, niti sadrži izričitu odredbu, odnosno izjavu vlasnika da je upozoren o posledicama neizmirenja duga od dospelosti, te da svestan tih posledica, pristaje na mogućnost izvršenja ugovora o hipoteci prodajom njegove nepokretnosti u skladu sa odredbama tog zakona o vansudskom postupku namirenja, bez prava na vođenje parnice, kao i da će njegova nepokretnost prinudnim putem biti ispražnjena i predata kupcu u posed u roku od 15 dana od dana zaključenja ugovora o prodaji, ako je vlasnik ne preda dobrovoljno, osim ako se hipoteka upisuje na suvlasničkom udelu, što su sve obavezni elementi ugovora o hipoteci, shodno odredbi čl.15 Zakona o hipoteci, da bi se ista smatrala izvršnom vansudskom hipotekom. U tom smislu prvostepeni sud zaključuje da ugovor o hipoteci koji je predmet spora, zbog nedostatka navedenih obaveznih elemenata ne predstavlja punovažan pravni posao, koji može da proizvede pravno dejstvo ugovora o obezbeđenju potraživanja tužioca AA prema tuženom BB za iznos duga od 50.000 evra u dinarskoj protivvrednosti po prodajnom kursu NBS na dan dospelosti sa zakonskom kamatom od 16.10.2008. godine, niti se na osnovu takvog pravnog posla može utvrditi postojanje založnog prava i obavezati tužena VV i njeni pravni sledbenici da dozvole, priznaju i trpe upis založnog prava kod RGZ SKN Surčin u korist tužioca na katastarskoj parceli broj … KO …, te da presuda zameni saglasnost tužene VV (clausula intabulandi) da se upiše pravo zaloge na navedenoj katastarskoj parceli. Sledom navedenog odbijena su oba tužbena zahteva za utvrđenje stavom drugim i trećim izreke pobijane presude.
Po mišljenju Apelacionog suda, prvostepeni sud je doneo pravilnu odluku kada je odbio tužbene zahteve tužioca, a razloge koje je dao prvostepeni sud, kao jasne i dovoljno obrazložene u potpunosti prihvata i ovaj sud, kao drugostepeni i shodno odredbi čl.396 stav 2 ZPP-a bliže ne obrazlaže.
Neosnovano se žalbom tužioca ukazuje da je prvostepeni sud neovlašćeno i pored prvostepene (nepravnosnažne presude u vreme zaključenja glavne rasprave), u predmetu P 68/16 od 29.06.2016. godine Trećeg osnovnog suda u Beogradu, kojim je ovde tužena VV, tamo tužilja, tražila da sud utvrdi da ne proizvodi pravno dejstvo ugovor o hipoteci, kao apsolutno ništav ugovor o hipoteci overen pred Drugim opštinskim sudom u Beogradu pod Ov br.12128/2007, dana 16.10.2007. godine, zaključen sa ovde tužiocem, a tamo tuženim AA. Ovo, imajući u vidu da je prvostepeni sud, u skladu sa odredbom čl.12 ZPP-a ovlašćen da, ukoliko odluka suda zavisi od prethodnog rešenja pitanja da li postoji neko pravo ili pravni odnos, a o tom pitanju još nije doneo odluku sud ili drugi nadležni organ (prethodno pitanje), sud može sam da reši to pitanje, ako posebnim propisima nije drugačije predviđeno, te da odluka suda o prethodnom pitanju ima pravno dejstvo samo u parnici u kojoj je to pitanje rešeno (stav 2 iste odredbe). Sledom navedenog, nije postojala smetnja za prvostepeni sud da u pogledu odlučivanja o tužbenim zahtevima tužilaca u vezi sa pravnim dejstvom koje traži sudskom odlukom da se utvrdi da ima ovaj ugovor o hipoteci, zaključen sa tuženom VV, razmotri bilo na nivou prethodnog pitanja od čega zavisi osnovanost tužbenog zahteva, bilo na nivou osnova zahteva o pravnom pitanju koje je predmet nekog drugog parničnog postupka koje nije pravnosnažno okončano.
Osim toga, po stanovištu ovog suda, odsustvo razloga za apsolutnu ništavost ugovora ne znači istovremeno i da ugovor može da proizvede upravo onu pravnu posledicu koja se traži tužbom da sud utvrdi da ugovor o hipoteci proizvodi, jer suprotnost prinudnim propisima kao osnov za apsolutnu ništavosti nije isto što i odsustvo obaveznih elemenata ugovora, koji su nužni sastav ugovora, da bi takav proizvodio pravno dejstvo koje su ugovorne strane imale nameru da proistekne iz zaključenja navedenog ugovora. Pravilno je prvostepeni sud ocenio da se sudskom odlukom ne mogu otkloniti nedostaci pravnog posla kojeg su tužilac i tužena VV zaključili, jer bi se na taj način osnažio pravni posao koji nije zaključen u skladu sa zakonom i da usled nedostatka obaveznih elemenata koji su u tom trenutku bili predviđeni Zakonom o hipoteci, ovakav ugovor ne može da proizvede dejstvo koje je traženo tužbom.
Neosnovano se navodima žalbe ukazuje da je pogrešan zaključak prvostepenog suda da tužilac traži da se utvrdi da se radi o ugovoru o hipoteci ili o izvršnoj ispravi, već da se radi o ugovoru o zalozi na nepokretnosti, imajući u vidu da odredbe Zakona o obligacionim odnosima nisu prestale da postoje, niti su prestale da postoje odredbe Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa.
Ovo stoga što je odredbama Zakona o obligacionim odnosima iz odredbe čl.966 regulisan ugovor o zalozi pokretne stvari, a ne nepokretnosti i zato što su odredbe čl.63 i 64 iz Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa (“Sl.list SFRJ” br.6/80 od 08.02.1980. godine), prestale da važe stupanjem na snagu Zakona o hipoteci (“Sl.glasnik RS” br.115/05), koji se primenjivao počev od 25.02.2006. godine, pa i u vreme zaključenja ovog ugovora dana 15.10.2007. godine.
Neosnovano se navodima žalbe ukazuje da prvostepeni sud nije pravilno primenio odredbu čl.15 stav 4 Zakona o hipoteci (“Sl.glasnik RS” br.115/2005), kojom je predviđeno da ako ugovor o hipoteci, odnosno založna izjava, ne sadrži odredbe iz stava 3 istog člana, da se namirenje sprovodi u skladu sa zakonom koji uređuje izvršni postupak. Ovo, imajući u vidu da je Zakonom o izvršnom postupku, koji je važio u vreme zaključenja ugovora o hipoteci (“Sl.glasnik RS” br.125/2004), u glavi 2. predviđen postupak za konstituisanje založnog prava na nepokretnim i pokretnim stvarima na osnovu sporazuma stranaka, prema čijoj odredbi čl.269 poverilac i dužnik mogu saglasno tražiti od suda (izvršnog suda) da odredi i sprovede upis založnog prava na nepokretnosti dužnika, odnosno da odredi i sprovede popis pokretnih stvari dužnika, radi obezbeđenja novčanog potraživanja poverioca zasnivanjem založnog prava na nepokretnoj ili pokretnoj stvari dužnika, tako što će podneti predlog u smislu odredbe čl.270 sudu po kome će sud odrediti ročište i na kome će u zapisniku utvrditi sporazum stranaka o postojanju novčanog potraživanja i vremenu njihovog dospeća i njihovu saglasnost da se upisom založnog prava na nepokretnosti izvršnog dužnika, odnosno da se zasnivanjem založnog prava popisom pokretnih stvari dužnika, obezbeđuje novčano potraživanje. Potpisani zapisnik o sporazumu stranaka iz stava 1 ovog člana ima snagu sudskog poravnanja. U odsustvu ovog sprovedenog postupka i predloga sudu, nema mesta uspostavljanju založnog prava na nepokretnosti tužene VV odlukom suda kojom nije moguće otkloniti nedostatke pravnog posla na koje je pravilno ukazao prvostepeni sud.
Apelacioni sud je cenio i ostale navode žalbe tužioca, ali ih posebno ne obrazlaže, primenom ovlašćenja iz čl.396 stav 1 ZPP-a, jer nisu od uticaja na donošenje drugačije odluke u ovoj pravnoj stvari.
Ovaj sud je kao neosnovanu ocenio i žalbu tužioca u pogledu odluke o troškovima parničnog postupka nalazeći da je prvostepeni sud u odluci o troškovima sadržanoj u stavu četvrtom izreke pobijane presude kojom su tuženoj prema ishodu spora i postignutom uspehu stranaka troškovi dosuđeni i odmereni pravilnom primenom odredbe čl.150, 153, 154 i 163 ZPP-a, kao i Tarife o nagradama i naknadama troškova za rad advokata važećih u vreme donošenja odluke.
Imajući u vidu sve napred navedeno, odlučeno je kao u stavu prvom izreke primenom odredbe čl.390 i 401 tačka 2 ZPP-a.
Kako tužilac u drugostepenom postupku nije uspeo sa žalbom, na osnovu odredbe čl.165 u vezi sa odredbom čl.153 ZPP-a, odlučeno je kao u stavu drugom izreke.“
Izvor: Presuda Apelacionog suda u Beogradu Gž 6/24 od 17.1.2024. godine.
