Eksproprijacija predstavlja način sticanja državne imovine kroz upravnopravni postupak. Eksproprijacija je pravni institut koji označava prisilno i zakonom uređeno uzimanje nekretnina u privatnoj svojini od strane država u cilju ostvarenja javnog interesa. Javnim interesom se smatra izgradnja aerodroma, puteva, podizanja fabrika, regulisanje vodotokova, izgradnja naselja, škola.
Eksproprijacija se vrši za potrebe korisnika eksproprijacije na način da ranijem vlasniku nekretnine prestaje pravo vlasništva na predmetnoj nekretnini,
a novom vlasniku se pravo uspostavlja tako što eksproprijacijom nepokretnosti korisnik stiče pravo da tu nepokretnost koristi samo za svrhu radi koje je eksproprijacija i izvršena.
Kod eksproprijacije se obezbeđuje i određeni vid pravde za prethodnog vlasnika nekretnine u vidu zamene oduzete imovine drugom, bilo isplatom tržišne naknade od strane države ili pak sticanjem vlasništva na nekoj drugoj nekretnini. Naknada, kao bitan prateći element eksproprijacije, osigurava zaštitu osnovnih prava i sloboda, a ujedno i postizanje društveno-ekonomskih interesa zajednice i njen razvoj.
Eksproprijacija je pravno uređena Zakonom o eksproprijaciji. Zakon reguliše pitanja kao što su: koje nepokretnosti mogu biti predmet eksproprijacije, šta se smatra javnim interesom, ko može vršiti postupak eksproprijacije, uslovi i način vraćanja nekretnine prethodnom vlasniku, kao i visinu naknade za eksproprisanu nepokretnost.
Prema Zakonu o eksproprijaciji:
– nepokretnosti se mogu eksproprisati ili se svojina na njima može ograničiti samo u javnom interesu utvrđenom na osnovu zakona, uz naknadu koja ne može biti niža od tržišne,
– nepokretnostima, u smislu zakona, smatraju se zemljišta, zgrade i drugi građevinski objekti,
– eksproprijacija se može vršiti za potrebe Republike Srbije, autonomne pokrajine, grada, grada Beograda, opštine, javnih fondova, javnih preduzeća, privrednih društava koja su osnovana od strane javnih preduzeća, kao i za potrebe privrednih društava sa većinskim državnim kapitalom osnovanih od strane Republike Srbije, autonomne pokrajine, grada, grada Beograda, ili opštine, ako zakonom nije drukčije određeno,
– danom pravosnažnosti rešenja o eksproprijaciji menja se sopstvenik na eksproprisanoj nepokretnosti (potpuna eksproprijacija),
– korisnik eksproprijacije stiče pravo da predmetnu nepokretnost koristi za svrhu radi koje je eksproprijacija izvršena,
– naknada za eksproprisanu nepokretnost određuje se u novcu, ukoliko ovim zakonom nije drukčije određeno.
Zakonskim regulativama su određeni učesnici u postupku eksproprijacije:
1. korisnik eksproprijacije (ovlašćeno, pravno lice koje podnosi predlog za eksproprijaciju i vrši eksproprijaciju u ime i za račun države),
2. vlasnik nepokretnosti (sopstvenik odnosno lice koje ima pravo svojine ili pravo korišćenja na predmetnim nepokretnostima),
3. nadležna ministarstva, nadležna Služba za katastar nepokretnosti, nadležna Poreska uprava, nadležni sudovi, veštaci različitih struka (zavisno od vrste nepokretnosti).
Važno je naglasiti, da ako se utvrdi da sopstvenik nema ekonomskog interesa da koristi preostali deo nepokretnosti ili je zbog toga na preostalom delu nepokretnosti onemogućena ili bitno otežana njegova egzistencija, eksproprisaće se, na njegov zahtev, i preostali deo nepokretnosti.
Postupak eksproprijacije nepokretnosti je regulisan zakonom, po kom se postupak eksproprijacije započinje podnošenjem predloga. Kod podnošenja predloga za eksproprijaciju vlasnik nepokretnosti ima pravo na davanje izjave, koja je usmerena da pružanje informacija o stvarnom vlasništvu nad predmetnom nekretninom, postojanjem naslednika, postojanjem objekata, zaseva i zasada. Izjava vlasnika nepokretnosti, koja je predmet eksproprijacije se službeno uvodi u zapisnik, nakon čega nadležni organ donosi rešenje o eksproprijaciji. Pravosnažnost rešenja daje mogućnost korisniku eksproprijacije da dostavi ponudu o visini naknade za sopstvenika nepokretnosti, koja mora odgovarati tržišnoj vrednosti za nekretninu u trenutku njene eksproprijacije. Procenu tržišne vrednosti vrši nadležna poreska služba u skladu sa zakonskim kriterijumima. Po prihvatanju visine naknade od strane vlasnika predmetne nepokretnosti, zaključuje se sporazum o naknadi pred nadležnim državnim organima. U slučaju da stranka ne prihvati ponuđenu novčanu naknadu, predmet vezan za eksproprijaciju se podnosi nadležnom sudu po službenoj dužnosti. Postupak eksproprijacije, se u takvom slučaju, vodi vanparnično, gde se utvrđuje vrednost naknade. Korisnik eksproprijacije može podneti i posebnu ponudu za određene vrste nepokretnosti na osnovu procene predmetne nepokretnosti od strane veštaka adekvatne struke. Takvu ponudu vlasnik može da prihvati, u kom slučaju se sklapa sporazum o naknadi i on ima snagu izvršne isprave. Sporazumom se korisnik eksproprijacije obavezuje da će u predviđenom roku isplatiti naknadu vlasniku, koji nakon toga ima obavezu da nepokretnost koja je predmet eksproprijacije preda korisniku u svojinu i državinu odmah po isplati te naknade. Danom pravosnažnosti sporazuma o naknadi za nepokretnost koja se ekspropriše, korisnik eksproprijacije može ući u posed predmetne nepokretnosti. Ukoliko vlasnik ne prihvati ponuđenu posebnu naknadu od strane korisnika eksproprijacije, vodi se vanparnični postupak.
Danom pravosnažnosti rešenja o eksproprijaciji prestaju na eksproprisanoj nepokretnosti lične službenosti i svi stvarni tereti, osim stvarnih službenosti čije je vršenje moguće nakon privođenja nameni eksproprisane nepokretnosti. Korisnik eksproprijacije dužan je da na osnovu predloga za eksproprijaciju podnese zahtev za zabeležbu eksproprijacije u katastru nepokretnosti ili drugim javnim knjigama u kojima se upisuju prava na nepokretnostima.
Tokom postupka eksproprijacije od velikog značaja za vlasnika imovine, koja je predmet eksproprijacije, je angažovanje advokata za imovinsko pravne odnose (advokata za imovinu), kako bi interesi sopstvenika bili zaštićeni u njegovom najboljem interesu. Eksproprisana imovina može biti oduzeta na način koji nije u potpunosti u skladu sa Zakonom o eksproprijaciji imovine, te advokat za imovinsko pravne odnose (advokata za imovinu) može da koristi sve sve pravne lekove koji postoje iz ove oblasti, počev od onih u upravnom sporu protiv rešenja o utvrđivanju javnog interesa, potom može da podnosi žalbe u upravnom postupku ili u vanparničnom postupku kada je vlasnik imovine nezadovoljan naknadom, koja ne sme biti niža od tržišne vrednosti imovine koje se ekspropriše. Posebna pitanja, koja su od značaja za vlasnika imovine, koja je predmet eksproprijacije je naknada, te advokat za imovinsko pravne odnose (advokat za imovinu) može nakon pribavljene procene od strane poreske uprave o vrednosti imovine koja je predmet eksproprijacije, tražiti veštačenje od strane sudskog veštaka odgovarajuće struke u cilju adekvatne procene eksproprisane imovine i utvrđivanja tržišne vrednosti naknade.
