Zakonom o hipoteci uređuje se hipoteka, radi obezbeđenja i naplate potraživanja. Između ostalog zakon definiše način i uslove prodaje putem neposredne pogodbe. Tako poverilac, na osnovu konačnog rešenja o zabeležbi hipotekarne prodaje, a po isteku roka od 30 dana od dana izdavanja rešenja, može kao zakonski zastupnik vlasnika hipotekovane nepokretnosti, prodati nepokretnost neposrednom pogodbom.
Poverilac i hipotekarni dužnik, odnosno vlasnik hipotekovane nepokretnosti, kada to nije isto lice, se tokom celog postupka vansudske prodaje mogu sporazumeti o prodaji neposrednom pogodbom i uslovima takve prodaje.
Kod izvršenja hipoteke u izvršnom postupku učestvuje i javni beležnik kada dođe do potpisivanja ugovora o prodaji.
Javni beležnik postupa u skladu sa zakonom, te kada se izvršni poverilac namiruje neposrednom pogodbom, a u trenutku overe ugovora o kupoprodaji zaključenog neposrednom pogodbom između izvršnog poverioca i ponudioca kupca pred javnim beležnikom se javi više zainteresovanih lica utvrđuje i prava prvog ponudioca ako se u momentu potvrđivanja ugovora o kupoprodaji pojavi lice koje nudi veću cenu od one predviđene ugovorom. U slučaju licitiranja mogućnost licitiranja pred javnim beležnikom pravo da zaključi ugovor o kupoprodaji je zakonom definisan. Tokom licitacije može da se javi i okolnost da prvi ponudilac ponudi novu cenu kao odgovor na ponudu drugog lica.
U slučaju namirenja neposrednom pogodbom prema Zakonu o hipoteci („Sl. glasnik RS“, br. 115/2005, 60/2015, 63/2015 – odluka US i 83/2015) javni beležnik će potvrditi ugovor s kupcem s kojim je hipotekarni poverilac postigao sporazum neposrednom pogodbom i onda kada se pred njim javi više zainteresovanih lica, osim ako neka strana iz tog ugovora odustane od prodaje. Pred javnim beležnikom se ne može vršiti neformalna licitacija, niti prvi ponudilac može pred javnim beležnikom ponuditi novu cenu kao odgovor na ponudu trećeg lica.
Takav postupak javnog beležnika podleže sledećem pravnom obrazloženju:
„Prodaja neposrednom pogodbom jedan je od dva načina vansudske prodaje radi namirenja potraživanja obezbeđenog hipotekom koja predviđa Zakon o hipoteci. Zakonske izmene iz 2015. godine obuhvatile su i taj način vansudske prodaje, čija su pravila značajno izmenjena i dopunjena. Za odgovor na konkretno pitanje značajan je pre svega član 36. Zakona o hipoteci, ali i sve ostale odredbe koje se tiču vansudskog namirenja, jer se navedeni član mora tumačiti sistemski i logički.
Članom 36. Zakona o hipoteci je posredno predviđena obaveza hipotekarnog poverioca da „bilo koje lice može da isplati veću kupoprodajnu cenu od cene predviđene kupoprodajnim ugovorom do isteka datuma za koji se predviđa zaključenje ugovora o prodaji“. Ovo je propisano tako što je predviđena obaveza hipotekarnog poverioca koji pristupa prodaji neposrednom pogodbom da odgovarajuću izjavu, kao obavezan element, unese u obaveštenje o prodaji neposrednom pogodbom, koje je dužan da pošalje dužniku, vlasniku nepokretnosti i drugim licima koja imaju pravo na nepokretnosti najkasnije 15 dana pre planiranog dana zaključenja ugovora o prodaji po pravilima o prodaji neposrednom pogodbom. Ideja zakonodavca bila je da, pošto prodaja neposrednom pogodbom predstavlja izvesnu opasnost za vlasnika nepokretnosti u smislu da se zbog nedovoljne transparentnosti može dogoditi da za opterećenu nepokretnost ne bude dobijena cena koju je na tržištu moguće dobiti, već niža cena, predvidi mehanizam kojim se licu koje želi da isplati veću cenu od one dogovorene neposrednom pogodbom omogući da postane kupac. Iako je zakonodavac zakonskim izmenama od 2015. godine postigao izvestan napredak u smislu bolje zaštite interesa vlasnika nepokretnosti u prodaji neposrednom pogodbom (a njegov interes je da se nepokretnost proda po najboljoj mogućoj ceni), ta ideja nije do kraja dosledno sprovedena, što zbog propusta zakonodavca, što zbog konstrukcijske greške od koje vansudska prodaja kao vid realizacije hipoteke neizlečivo boluje. To pitanje prouzrokovano je upravo nedorečenošću zakona u pogledu pravila da svako ko ponudi veću cenu pre zaključenja ugovora o prodaji neposrednom pogodbom radi vansudske realizacije hipoteke može da pretenduje da on bude kupac.
Pre svega, valja napomenuti da je situacija u kojoj se kod javnog beležnika na dan potvrđivanja ugovora o prodaji koji je zaključen po pravilima o vansudskom namirenju potraživanja obezbeđenog hipotekom pojavljuje treće lice koje nudi bolju cenu jasan znak zloupotrebe i nesavesnog ponašanja (jedino nije izvesno čijeg), jer po redovnom toku stvari do nje ne bi trebalo da dođe. Naime, redovan tok stvari nalaže da hipotekarni poverilac nastoji da postigne što bolju cenu, te da nema ništa protiv da ugovor o prodaji zaključi s licem koje nudi bolju cenu; ako se prodaja vrši neposrednom pogodbom pre aukcije, cena mora biti najmanje 90% procenjene cene, što je prilično visok procenat, a ako se prodaje posle neuspešne aukcije, cena prilikom neposredne prodaje mora biti bar 60% procenjene cene, s tim što neuspešna aukcija indicira da nije bilo nikog ko je želeo da plati bar 75% procenjene cene, jer je to minimalna cena na prvoj aukciji (čl. 34. i 35. Zakona o hipoteci). Dakle, kako se obaveštenje o prodaji neposrednom pogodbom šalje najmanje 15 dana unapred, zainteresovano lice (iz kruga obaveštenih ili onih koje oni obaveste) može da stupi u kontakt s hipotekarnim poveriocem i pre dana potvrđivanja ugovora pred javnim beležnikom i on će svakako pristati da proda po boljoj ceni, ako ni zbog čega drugog, a ono da bi otklonio od sebe opasnost da bude obavezan da naknadi vlasniku nepokretnosti štetu prouzrokovanu time što nije omogućio da se dobije najbolja prodajna cena za opterećenu nepokretnost. Drugim rečima, insistiranjem na nižoj ceni hipotekarni poverilac bi manifestovao svoju mala fide. S druge strane, ako bi se zainteresovani „bolji kupac“ pojavio tek kod javnog beležnika prilikom potvrđivanja ugovora, iako je bio obavešten 15 dana ranije, to bi bila indikacija njegove loše namere i zloupotrebe prava, jer bi se moglo zaključiti da je njegov prvenstveni cilj sprečavanje prodaje prvom ponudiocu, a ne prodaja njemu kao „boljem kupcu“, pogotovo ako cenu poveća za neki simboličan iznos (jedan evro ili 100 dinara).
Nezavisno od toga da li je i ko u konkretnom slučaju nesavestan ili zloupotrebljava svoje pravo, jasno je da javni beležnik ne može da odbije da sačini ugovor između hipotekarnog poverioca kao zakonskog zastupnika vlasnika nepokretnosti i prvog, izvornog ponudioca s kojim se zaključuje ugovor o prodaji po pravilima o prodaji neposrednom pogodbom samo zato što se kod njega na dan potvrđivanja pojavilo treće lice koje izjavljuje da nudi višu cenu. Razlog tome je u činjenici da, čak i da taj treći ne zloupotrebljava pravo, prvi ugovor o prodaji (s manjom cenom) nije ništav, pa javni beležnik nema osnova da odbije solemnizaciju. Javni beležnik može na zahtev trećeg lica sačiniti javnobeležnički zapisnik o tome da se ono pojavilo prilikom potvrđivanja prodajnog ugovora i ponudilo višu cenu, ali to nema nikakve veze s potvrđivanjem kupoprodajnog ugovora. Ugovor neće biti potvrđen samo ako kupac ili hipotekarni poverilac kao zastupnik prodavca odustane od prodaje. Treće lice koje je nudilo bolju cenu, kao i vlasnik nepokretnosti i dužnik obezbeđenog potraživanja koji smatraju da im je prodajom po nižoj ceni prouzrokovana šteta mogu se obratiti sudu radi zaštite svojih prava.
Odrečan odgovor na pitanje da li se neformalna licitacija može organizovati pred javnim beležnikom sasvim je nedvosmislen jer se ugovor o prodaji zaključuje u okviru postupka vansudskog namirenja predviđenog zakonom, a licitacija pred javnim beležnikom bila bi u suprotnosti sa zakonom. Iz istog razloga nije moguće da prvobitni ponudilac na licu mesta popravlja svoju ponudu. Ako se ugovor o prodaji ne solemnizuje, potrebno je sprovesti bilo javnu aukciju, bilo ponovljeni postupak prodaje neposrednom pogodbom, uz poštovanje svih zakonskih odredaba predviđenih za svaki od ta dva načina prodaje.
Inače, ovakvo rešenje problema sadržanog u pitanju, iako jedino pravno moguće i logično, ne otklanja u potpunosti mogućnost zloupotrebe prilikom prodaje neposrednom pogodbom, pre svega od strane hipotekarnog poverioca. To je, međutim, posledica uvođenja mogućnosti namirenja vansudskom prodajom hipotekovane nepokretnosti, koja sa sobom nosi neotklonjive konstrukcijske nedostatke – konkretno, mogućnost da hipotekarni poverilac sam prinudno ostvaruje svoje pravo, bez potrebe da neko treći utvrdi da on to pravo ima i da utvrdi obim tog prava. Zaštita od takvog ponašanja hipotekarnog poverioca može biti samo postventivna (reaktivna) – obraćanje sudu posle obavljene prodaje.“
Izvor: Vebsajt Javnobeležničke komore Srbije, 03.08.2017.
