Ugovor, kao pravni posao, treba da ima određenu formu, sadržaj saglasnost volja ugovornih strana. Ako neki ugovor nema predmet, kauzu, nije zaključen u propisanoj formi, niti je njime postignuta saglasnost volja između ugovornih strana ili kad postoji poslovna nesposobnost ugovorne strane, smatra se da nije punovažno zaključen, te proizvodi njegovu nevažnost. Takvi, nevažeći ugovori dele se na dve kategorije i to ništave i rušljive ugovore, odnosno apsolutno i relativno ništave ugovore. U pravnoj praksi postoji i treća kategorija ugovora – nepostojeći ugovori, dok Zakon o obligacionim odnosima kao nevažeće ugovore, navodi ništave i rušljive ugovore.
Ukoliko ova zakonska odredba ugovora o kupoprodaji nepokretnosti nije ispunjena, takav ugovor ne proizvodi pravno dejstvo. Izuzetak od ovog pravila je okolnost u kojoj sud priznaje pravno dejstvo ugovora o kupoprodaji nepokretnosti koji je zaključen u pisanoj formi bez overenih potpisa ugovarača kod suda, pod uslovom da je ugovor ispunjen u celini ili pretežnim delom, da takvim ugovorom nije povređeno pravo preče kupovine, niti prinudni propis. Sud vodi posebnu evidenciju o ugovorima o prometu nepokretnosti koji su podneti radi overavanja potpisa ugovarača.
Prema odredbi Zakona o obligacionim odnosima, kojom se reguliše apsolutna ništavost, ugovor je ništav kada je protivan prinudnim propisima, javnom poretku ili dobrim običajima, ako cilj povređenog pravila ne upućuje na neku drugu sankciju ili ako zakon ne predviđa šta drugo. Pravilna primena ove odredbe ne vezuje u isto vreme i ispunjenost uslova kojim se utvrđuje ništavost nekog pravnog posla za savesno, odnosno nesavesno postupanje neke od ugovornih strana, već je odredba o ništavosti ugovora samo od uticaja na odluku o vraćanju nesavesnoj strani, onog što je drugoj strani dala, po ugovoru čija je ništavost utvrđena.
Delimična ništavost ugovora podrazumeva da postoji odredba u ugovoru koja je ništava, ali koja za sobom ne povlači i ništavost celog ugovora, u slučaju da on može opstati kao pravni posao i bez ništave odredbe i kad ništava odredba tog ugovora nije ni bila uslov ugovora, niti odlučujuća pobuda zbog kojeg je ugovor zaključen. Ugovor će ostati na snazi i kada je ništava odredba bila uslov ili odlučujuća pobuda ugovora, u slučaju kada bi ugovor bio oslobođen takve odredbe važio i bez nje.
Pravne posledice ništavog ugovora:
– ništav ugovor ne proizvodi pravno dejstvo,
– svako zainteresovano lice ima pravo da se pozove na ništavost ugovora,
– ništavost ugovora se može zahtevati bez obzira na protek vremena,
– sudska odluka samo utvrđuje ništavost ugovora.
Kada se govori o prometu nepokretnosti i pratećem ugovoru o kupoprodaji nepokretnosti
kaže se da je ništav onaj ugovor o prometu nepokretnosti zaključen pod uslovima:
– postojanja pritiska i nasilja,
– ugrožavanja sigurnost ljudi i imovine,
– nedostatka obezbeđenosti sigurnosti ljudi i imovine, ostvarivanje zaštite sloboda, prava i dužnosti građana ili zakonitost i ravnopravnost građana.
Zbog svega navedenog veoma je važno da se sačinjavanje ugovora o prometu nepokretnosti poveri advokatu za imovinsko-pravne odnose odnosno advokatu za nekretnine.
Kada je zaključenjem ugovora o kupoprodaji nepokretnosti nešto zabranjeno samo jednoj strani (to može biti pravo upisa svojine nad kupljenom nepokretnošću), ugovor će ostati na snazi. Strana koja je povredila zakonsku zabranu snosiće odgovarajuće sankcije.
Stvar, koja je predmet kupoprodaje po ugovoru o kupoprodaji nepokretnosti, mora biti u prometu. Ukoliko stvar nije u prometu, tako sklopljen ugovor o kupoprodaji se u tom slučaju smatra ništavim.
Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti nema pravno dejstvo, ako je u trenutku njegovog zaključenja stvar, koja je predmet ugovora, propala.
U ovakvim slučajevima je važno angažovati advokata za imovinu kako bi se pred sudom eventualno dokazala punovažnost ili izvršilo poništenje ništavnog ugovora.
U slučaju prometa nepokretnosti koja je u državnoj ili društvenoj svojini, mogućnost otuđenja takve svojine važi samo po tržišnim uslovima, a u skladu sa zakonom uz saglasnost nadležnog pravobranioca. Ugovor kojim pravno lice otuđuje nepokretnost iz državne ili društvene svojine ili pribavlja nepokretnost u državnu ili društvenu svojinu, poništiće se kada je ugovorena cena u nesrazmeri sa prometnom vrednošću nepokretnosti u vreme zaključenja ugovora.
Iz državne ili društvene svojine se ne mogu otuđiti:
– poljoprivredno i građevinsko zemljište,
– šume i šumsko zemljište.
Lice, koje je vlasnik nepokretnosti se može jednostranom izjavom volje odreći prava svojine na nepokretnosti u korist Republike Srbije, pod uslovom da na toj nepokretnosti nema tereta osim stvarnih službenosti. Ovakva izjava o odricanju se solemnizuje pred javnim beležnikom i služi kao osnov za upis u registre o nepokretnostima. Javni beležnik će potpisanu izjavu, zajedno sa priloženim ispravama o vlasništvu i teretima na predmetnoj nepokretnosti, dostaviti Republičkoj direkciji za imovinu Republike Srbije, radi pokretanja postupka za uknjižbu i određivanje načina daljeg korišćenja predmetne nepokretnosti.
