Eksproprijacija je pravni institut koji označava prisilno i zakonom uređeno uzimanje nekretnina u privatnoj svojini od strane država u cilju ostvarenja javnog interesa. Eksproprijacija se sprovodi upravnopravni postupak. Eksproprijacija je pravno uređena Zakonom o eksproprijaciji. Zakon reguliše pitanja kao što su: koje nepokretnosti mogu biti predmet eksproprijacije, šta se smatra javnim interesom, ko može vršiti postupak eksproprijacije, uslovi i način vraćanja nekretnine prethodnom vlasniku, kao i visinu naknade za eksproprisanu nepokretnost.
Postupak eksproprijacije nepokretnosti je regulisan zakonom, i to tako da se postupak eksproprijacije započinje podnošenjem predloga. Prilikom podnošenja predloga za eksproprijaciju, vlasnik nepokretnosti ima pravo na davanje izjave, kojom pruža sve relevantne informacije o stvarnom vlasništvu nad predmetnom nekretninom, postojanju naslednika, postojanje objekata, zaseva i zasada. Izjava vlasnika se službeno uvodi u zapisnik, nakon čega nadležni organ donosi rešenje o eksproprijaciji. Kada rešenje o eksproprijaciji postane pravosnažno, vlasnik nepokretnosti ima pravo da dostavi ponudu o visini naknade za sopstvenika nepokretnosti, koja mora odgovarati tržišnoj vrednosti za nekretninu u trenutku njene eksproprijacije. Procenu tržišne vrednosti vrši nadležna poreska služba u skladu sa zakonskim kriterijumima. Po prihvatanju visine naknade od strane vlasnika, zaključuje se sporazum o naknadi pred nadležnim državnim organima.
Zakon definiše način utvrđivanja visine naknade (Zakon o eksproprijaciji, Član 41.): „visina naknade u novcu za eksproprisane nepokretnosti određuje se po tržišnoj ceni, prema okolnostima u momentu zaključenja sporazuma o visini naknade, a ako sporazum nije postignut, prema okolnostima u momentu donošenja prvostepene odluke o naknadi“. Ukoliko je obradivo poljoprivredno zemljište predmet eksproprijacije, naknada licu kome je prihod od tog zemljišta uslov za egzistenciju, se određuje na njegov zahtev davanjem u svojinu drugog odgovarajućeg zemljišta iste kulture i klase ili odgovarajuće vrednosti u istom mestu ili bližoj okolini.
Eksproprijacija, kao upravnopravni postupak, često može da zahteva angažovanje stručnog lica za oblasti prava vezanu za pitanja imovine – advokat za imovinsko pravne odnose. Advokat za imovinsko pravne odnose štiti interese vlasnika imovine i zastupa ga u njegovom najboljem interesu. Ukoliko imovina nije oduzeta u skladu sa svim odredbama zakona, advokat za imovinsko pravne odnose može da koristi pravne lekove iz ove oblasti, počev od onih u upravnom sporu protiv rešenja o utvrđivanju javnog interesa, pa do podnošenja žalbi u upravnom postupku ili u vanparničnom postupku kada je vlasnik imovine nezadovoljan naknadom. Advokat za imovinsko pravne odnose može nakon pribavljene procene od strane poreske uprave o vrednosti eksproprisane imovine, tražiti veštačenje od strane sudskog veštaka odgovarajuće struke u cilju adekvatne procene eksproprisane imovine i utvrđivanja tržišne vrednosti naknade. Advokat za imovinsko pravne odnose pribavlja izvode iz katastra i ugovore, kao dokaze o vlasništvu nad imovinom, koja je predmet eksproprijacije. Ukoliko je pravno lice ono koje namerava da podnese predlog za eksproprijaciju, advokat za imovinsko pravne odnose pruža usluge pravne pomoći kod izrade studije opravdanosti, podnošenja predloga za utvrđivanje javnog interesa ili predloga za eksproprijaciju, kako bi se pravnom licu dozvolilo da na određenoj nepokretnosti izvrši potrebne pripremne radnje. Advokat za imovinsko pravne odnose zastupa stranku pred sudom, pokrećući sudski postupak, pribavlja dokaznu i drugu dokumentaciju i upućuje u prava i obaveze klijenta u vezi eksproprijacije.
Primer sudske prakse se bavi pitanjem eksproprijacije na nepokretnosti (pašnjak) i isplatom naknade za eksproprisano zemljište. Odlučujući o žalbi tuženog izjavljenoj protiv presude Osnovnog suda u Valjevu P 2432/22 od 10.11.2023. godine, Apelacioni sud u Beogradu rešenjem Gž 173/24 od 25.1.2024. godine, doneo je presudu kojom se odbija kao neosnovana žalba tuženog i potvrđuje presuda Osnovnog suda u Valjevu P 2432/22 od 10.11.2023. godine.
Iz obrazloženja:
„Pobijanom presudom, stavom prvim izreke usvojen je tužbeni zahtev tužioca, pa je obavezan tuženi da tužiocu na ime naknade za faktički eksproprisani istočni deo parcele …, pašnjak 4.klase, površine 877 m², vrsta zemljišta gradsko građevinsko zemljište, upisane u list nepokretnosti br. … KO …, u merama i granicama kao u sadržaju stava prvog izreke, a u površini od 448 m², isplati novčani iznos od 1.808.688,03 dinara, sa zakonskom zateznom kamatom na ovaj iznos počev od dana presuđenja, pa do konačne isplate, sve u roku od 15 dana od dana prijema presude, pod pretnjom prinudnog izvršenja. Stavom drugim izreke obavezan je tuženi da tužiocu nadoknadi troškove parničnog postupka u iznosu od 299.811,00 dinara, u roku od 15 dana od prijema otpravka presude pod pretnjom izvršenja.
Protiv navedene presude tuženi je blagovremeno izjavio žalbu, pobijajući je u celosti iz svih zakonskih razloga.
Ispitujući pravilnost pobijane presude na osnovu odredbe člana 386 Zakona o parničnom postupku (“Službeni glasnik RS”, br. 72/11, sa kasnijim izmenama i dopunama), Apelacioni sud je ocenio da je žalba tuženog neosnovana.
Pobijana presuda nije zahvaćena bitnom povredom odredaba parničnog postupka iz člana 374 stav 2 tačke 1, 2, 3, 5, 7 i 9 Zakona o parničnom postupku, na koje ovaj sud, kao drugostepeni, pazi po službenoj dužnosti, kao ni bitnom povredom odredaba parničnog postupka iz tačke 12 navedene zakonske odredbe, s obzirom da je izreka ožalbene presude jasna i razumljiva, kao i da je prvostepeni sud za svoju odluku dao jasne razloge o odlučnim činjenicama, pa se njena pravilnost i zakonitost mogu ispitati.
Prema utvrđenom činjeničnom stanju, tužilac je vlasnik kat.parcele broj …, površine 877 m², koja je po vrsti gradsko građevinsko zemljište, pašnjak 4. klase, upisane u list nepokretnosti broj … KO … Na kat. parceli broj … KO …, površine 7542 m², koje je po vrsti gradsko građevinsko zemljište-nasip tuženi je upisan kao imalac prava sa oblikom svojine-javna svojina, ulica … Takođe, tuženi je upisan kao imalac prava svojine i na kat.parceli broj… KO …, površine 257 m², koje je po vrsti gradsko građevinsko zemljište, po kulturi zemljište pod zgradom i drugim objektom, sa oblikom svojine javna svojina, ulica … Deo tužiočeve katastarske parcele … tuženi je zauzeo prilikom izgradnje saobraćajnice, zbog čega je tužilac uputio tuženom predlog za sporazumno regulisanje imovinskopravnih odnosa dana 25.6.2019. godine, jer faktičko stanje poseda ne odgovara katastarskom prostiranju nepokretnosti čiji su vlasnici tužilac i tuženi. Iz nalaza i mišljenja sudskog veštaka geodetske struke Miloša Stevanovića od 24.4.2023. godine, ispravljenog nalazom i mišljenjem od 5.9.2023. godine, čiji je sastavni deo skica, utvrđeno je da je došlo do zauzeća istočnog dela tužiočeve kat.parcele br. … KO …, u površini od 0.04.48 ha. Zauzeto zemljište je privedeno nameni saobraćajnice, tako što je deo asfaltiran, a deo je pod škarpom, tj. zemljanom površinom. Na osnovu merenja, veštak je dao mere i granice zauzetog zemljišta tako da linija obeležavanja ovog faktički eksproprisanog dela kat.parcele br. … polazi od detaljne tačke 1 koja se nalazi na kat.međnoj liniji kat.parcele br. … i … (…) koordinata 7413512.67, 4903222.67 i ide tom katastarskom međnom linijom u pravcu istoka u dužini od 23,25m i dolazi u detaljnu tačku 2 koordinata 7413535.52, 490321.29 koja se nalazi na tromeđi kat.parcele br. …, … i …, odakle linija razdvajanja skreće u pravcu juga i ide katastarskom međnom linijom između kat.parcele br. … i …. u dužini od 19,02m i dolazi u detaljnu tačku 3 koja se nalazi na tromeđi kat.parcele br. …, … i …, koordinata 7413535.40, 4903199.27, odakle linija razdvajanja skreće i ide u pravcu zapada katastarskom međnom linijom između kat.parcele br. … i … najpre u dužini od 4,84 m i dolazi do detaljne tačke 4 sa koordinatama 7413530.59, 4903198.66, pa dalje ide istom katastarskom međnom linijom u istom pravcu zapada u dužini od 4,10 m i dolazi u detaljnu tačku 5 koordinata 7413526.49, 4903198.44, zatim skreće u pravcu severozapada i ide istom katastarskom međnom linijom u dužini od 5.95m i dolazi u detaljnu tačku 6 koordinata 7413520.82, 4903200.26 pa ide dalje u istom pravcu, istom katastarskom međnom linijom u dužini od 7,44m i dolazi u detaljnu tačku 7 sa koordinatama 7413514.23, 4903203.57, odakle linija razdvajanja faktički eksproprisanog dela kat.parcele br. … skreće u pravcu severa, pored ostatka kat.parcele br. … u dužini od 19,13 m i dolazi u početnu detaljnu tačku 1, koji opisani deo ima površini od 448 m². Iz nalaza i mišljenja sudskog veštaka građevinske struke Zorana Petronijevića od 26.6.2023. godine utvrđeno je da je došlo do zauzeća istočnog dela kat.parcele br. … KO …, vlasništvo tužioca, u površini od 0.04.48. ha, da je zauzeto zemljište privedeno nameni saobraćajnice, tako što je jedan deo asfaltiran, a drugi deo je pod škarpom, tj. zemljana površina, pa veštak smatra da vrednost od 3.742 eura po aru predstavlja početnu jediničnu vrednost prilikom određivanja vrednosti dela predmetne parcele. Vrednost nabavke i ugradnje asfalta na predmetnoj parceli iznosi cca.8% od vrednosti zemljišta, pa tržišna vrednost istočnog dela kat.parcele broj … KO … (4,48 ari), uz umanjenje vrednosti ovog dela za 8% kao vrednosti ugrađenog asfalta po cenama na dan izrade nalaza iznosi 15.423,03 eura, što prema srednjem kursu Narodne banke Srbije na dan 23.3.2023. godine iznosi 1.808.688,03 dinara. Tužiocu nije isplaćena naknada za faktički oduzeto zemljište, koje je na terenu javni put i koje se sastoji od asfaltne površine, zastora bankine i kosina, a u konkretnom slučaju reč je o nasipu sa obe strane.
Kod ovako utvrđenog činjeničnog stanja prvostepeni sud je primenom odredaba člana 10 stav 2 i 7 Zakona o javnoj svojini i člana 1, 41, 42 i 43 Zakona o eksproprijaciji odlučio kao u izreci ožalbene presude. Prvostepeni sud je ocenio da je u konkretnom slučaju izvršena faktička eksproprijacija dela predmetne parcele u vlasništvu tužioca bez naknade, te da postupak eksproprijacije nikada nije pokrenut niti vođen, a da određivanje naknade za eksproprisanu nepokretnost ne zastareva, zbog čega tužiocu pripada pravo na novčanu naknadu. Kako predmetna parcela u meri u kojoj je to opisano u nalazu i mišljenju veštaka geodetske struke predstavlja javno dobro u opštoj upotrebi i kako tužiocu nije nikada isplaćena naknada za oduzeto zemljište, prvostepeni sud je ocenio da je tuženi u smislu čl. 42 Zakona o eksproprijaciji u obavezi da tužiocu isplati naknadu za faktički eksproprisano zemljište, sve zbog povrede prava tužioca na imovinu koje je garantovano čl.58 Ustava RS. Kako iz saglasnih nalaza i mišljenja sudskih veštaka nesumnjivo proizlazi da se predmetna parcela u Katastru nepokretnosti u celoj svojoj površini vodi kao gradsko građevinsko zemljište, to prvostepeni sud nalazi da tužiocu pripada naknada za faktičku eksproprijaciju dela predmetne parcele.
Odlučujući o vrednosti (visini naknade) trajno oduzetog zemljišta prvostepeni sud je prihvatio procenu tržišne vrednosti izvršenu od strane sudskog veštaka građevinske struke i utvrdio da novčani iznos koji je bliže označen u stavu prvom izreke pobijane presude predstavlja ukupnu tržišnu vrednost parcele tužioca. Shodno tome prvostepeni sud je obavezao tuženog da tužiocu isplati naknadu za vrednost trajno zauzetog zemljišta u iznosu koji je bliže označen u stavu prvom izreke pobijane presude, zajedno sa zakonskom zateznom kamatom počev od 10.11.2023. godine, kao dana presuđenja pa do isplate, shodno odredbi člana 189 stav 2 ZOO.
Ocenjujući žalbene navode tuženog, Apelacioni sud u Beogradu nalazi da je prvostepeni sud na pravilno i potpuno utvrđeno činjenično stanje, pravilno primenio materijalno pravo, dajući za svoju odluku jasne i dovoljne razloge koje u svemu kao pravilne prihvata i Apelacioni sud i shodno članu 396 stav 2 Zakona o parničnom postupku na iste upućuje.
Pravo na nesmetano uživanje svoje imovine i zabrana da ga bilo ko bude lišen, osim u javnom interesu i pod uslovima predviđenim zakonom i opštim načelima međunarodnog prava, garantovano je Protokolom broj 1 uz Evropsku konvenciju za zaštitu ljudskih prava i osnovnih sloboda (član 1 stav 1) i članom 58 Ustava Republike Srbije, kojim je propisano da pravo svojine može biti oduzeto ili ograničeno samo u javnom interesu i to u postupku utvrđenom zakonom, uz naknadu koja ne može biti niža od tržišne (stav 2).
Prema članu 10 stav 2 Zakona o javnoj svojini (“Službeni glasnik RS” br.72/2011… 153/2020), dobrima u opštoj upotrebi u javnoj svojini, u smislu ovog zakona, smatraju se one stvari koje su zakonom određene kao dobra od opšteg interesa (javni putevi, javne pruge, most i tunel na javnom putu, pruzi ili ulici, ulice, parkovi, granični prelazi i dr.). Istom odredbom u stavu 7, između ostalog, predviđeno je da su nekategorisani putevi, kao i opštinski putevi i ulice koji nisu deo autoputa ili državnog puta prvog i drugog reda, u javnoj svojini jedinice lokalne samouprave na čijoj teritoriji se nalaze.
Prema odredbi člana 20 stav 4 Zakona o eksproprijaciji (“Službeni glasnik RS“, br. 53/95, „Sl. list SRJ“ br. 16/2001-odluka SUS i “Službeni glasnik RS“, br. 20/2009, 55/2013) javni interes za eksproprijaciju može se utvrditi ako je donet planski akt, ukoliko zakonom nije drugačije određeno. Članom 1 navedenog Zakona propisano je da se nepokretnosti mogu eksproprisati i svojina na njima ograničiti samo u javnom interesu koji je utvrđen na osnovu zakona, uz naknadu koja ne može biti niža od tržišne, a odredbom člana 42 ovog zakona propisano je da se naknada za eksproprisano poljoprivredno i građevinsko zemljište određuje u novcu prema tržišnoj ceni takvog zemljišta.
Iz citiranih odredaba proizilazi da dozvoljeno oduzimanje prava svojine koje ne predstavlja povredu prava na imovinu postoji samo kada su kumulativno ispunjena dva uslova: da je oduzimanje učinjeno u javnom interesu utvrđenom na osnovu zakona i da je učinjeno uz naknadu koja ne može biti niža od tržišne.
Izgradnjom objekta (putevi, infrastrukturni ili drugi objekti u javnom interesu) od javnog interesa na zemljištu nekog lica, vrši se oduzimanje prava svojine bez obzira na to što pravo svojine tog lica nije formalno oduzeto u postupku eksproprijacije. U konkretnom slučaju, na delu tužiočeve parcele izgrađena je saobraćajnica, tako što je deo asfaltiran, a deo je pod škarpom – zemljana površina, zbog čega se taj deo više ne može smatrati privatnom svojinom tužioca. U situaciji kakva je u konkretnom slučaju, kada je zemljište privedeno nameni i postalo javna svojina tuženog, tužilac kao vlasnik ne može trpeti štetne posledice zbog toga što nadležni organ tuženog Grada Valjeva nije sproveo upravni postupak i doneo rešenje o izuzimanju predmetnog zemljišta iz poseda tužioca, a što bi bio osnov za isplatu naknade za izuzeto zemljište. Kako je Grad Valjevo prilikom izgradnje saobraćajnice zauzeo deo tužiočevog zemljišta, a koje u redovnom upravnom postupku nije izuzeto iz njegovog vlasništva, a radi izgradnje saobraćajnice koja predstavlja javno dobro u opštoj upotrebi i koja je u svojini su jedinice lokalne samouprave na čijoj se teritoriji nalazi, to je tuženi Grad Valjevo pasivno legitimisan za isplatu naknade, na osnovu odredbe člana 10. stav 2. i 7. Zakona o javnoj svojini.
S obzirom na navedeno, prvostepeni sud je na pravilno i potpuno utvrđeno činjenično stanje, pravilno primenio materijalno pravo kada je na osnovu navedenih zakonskih propisa usvojio tužbeni zahtev tužioca, jer je zemljište tužioca privedeno nameni bez sprovedenog postupka eksproprijacije, odnosno izuzimanja iz poseda na koji način tužilac je u delu predmetne parcele, koji je bliže opisan u nalazu i mišljenju sudskog veštaka geodetske struke, deposediran u mirnom korišćenju dela iste, zbog čega je tuženi dužan da tužiocu isplati naknadu za faktički oduzeto zemljište. Za svoju odluku prvostepeni sud je dao pravilne i na zakonu zasnovane razloge, koje u svemu prihvata Apelacioni sud u Beogradu.
Neosnovani su žalbeni navodi tuženog da je tužilac napustio pravo svojine dela predmetne parcele koja je privedena nameni i da je samim tim tužiocu prestalo pravo da traži naknadu. Ovo stoga što tužilac nije na nesumnjiv način izrazio volju da se odriče vlasničkih prava na predmetnoj parceli, tako da pravo svojine tužioca nije prestalo napuštanjem u smislu člana 46 Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa, već zauzećem istog.
Neosnovano se žalbom tuženog osporava visina dosuđene naknade, s obzirom da je prvostepeni sud pravilno visinu novčane naknade utvrdio na osnovu nalaza i mišljenja sudskog veštaka građevinske struke i na njemu kao stručnom i objektivnom zasnovao svoju odluku, jer je veštak suprotno žalbenim navodima tuženog koristio sve parametre i izvršio istraživanje tržišnih cena sličnih parcela na lokacijama u okruženju predmetne lokacije, zatim je koristio informacije sa sajta RGZ, analize oglasa za kupoprodaju nepokretnosti u sredstvima javnog informisanja, kao i anketiranjem lokalnog stanovništva o tržišnim cenama nepokretnosti na navedenoj i sličnim lokacijama. Pored toga, budući da tuženi u toku prvostepenog postupka nije isticao primedbe na nalaz i mišljenje sudskog veštaka građevinske struke, to ih shodno članu 372 stav 1 Zakona o parničnom postupku ne može sa uspehom isticati u žalbenom postupku.
Bez uticaja su navodi žalbe tuženog kojima ukazuje da dosuđena naknada nije pravilno utvrđena, jer je visina zasnovana isključivo na nalazu veštaka, a da je to protivno članu 42 Zakona o eksproprijaciji, koji propisuje da se tržišna vrednost mora utvrđivati na osnovu procene poreske uprave, koju je postupajući sud zanemario iako je istu tuženi dostavio uz podnesak sudu. Ovo stoga što Poreska uprava vrši samo procenu tržišne vrednosti nepokretnosti, što predstavlja najniži iznos naknade za eksproprisanu nepokretnost, a ne određuje njenu tržišnu cenu na osnovu kriterijuma od kojih zavisi tržišna cena eksproprisanog zemljišta, a Zakon o eksproprijaciji ne isključuje utvrđivanje visine tržišne vrednosti eksproprisanih nepokretnosti veštačenjem, u kom slučaju se visina naknade utvrđuje ocenom nalaza i mišljenja sudskog veštaka odgovarajuće struke, koji prilikom utvrđivanja tržišne vrednosti uzima u obzir sve relevantne parametre i korektivne faktore, naročito u situacijama kada postoji faktička eksproprijacija.
Pravilna je i odluka prvostepenog suda o dosuđenim troškovima postupka iz stava drugog izreke pobijane presude, imajući u vidu da je doneta pravilnom primenom odredaba člana 153 stav 1, 154, 163 stav 1-4 Zakona o parničnom postupku, s obzirom na uspeh parničnih stranaka u sporu, sve odmereno prema Advokatskoj tarifi i Taksenoj tarifi važećim u vreme presuđenja.
Sa izloženog, Apelacioni sud je na osnovu odredbe člana 390 Zakona o parničnom postupku, odlučio kao u izreci ove presude.“
Izvor: Presuda Apelacionog suda Gž 173/24 od 25.1.2024. godine, Beograd.