Stvarna službenost je pravo vlasnika jedne nepokretnosti, koja se naziva povlasno dobro, da za potrebe te nepokretnosti vrši određene radnje na nepokretnosti drugog vlasnika (poslužno dobro) ili da od tog vlasnika zahteva da se uzdržava od vršenja određenih radnji, a koje bi inače imao pravo vršiti na svojoj nepokretnosti. Nastanak stvarne službenosti je vezan za postojanje nepokretnosti koje su susedske.

Načini nastanka stvarne službenosti mogu biti trojaki:

1. nastanak propisan zakonom i njegovom primenom,

2. nastanak vezan za postojanje ugovora između vlasnika povlasnog i poslužnog dobra,

3. nastanak održajem odnosno nesmetanim vršenjem određenih radnji tokom određenog vremenskog perioda.

Nastanak stvarne službenosti po osnovu zakona

Stvarna službenost može nastati po osnovu zakona, kojim se definišu prava i obaveze i ovlašćenja lica koja u njoj učestvuju. Vreme trajanja stvarne službenosti je takođe određeno zakonom, ukoliko stvarna službenost nastaje na ovaj način. Stvarna službenost nastala po osnovu zakona se naziva i susedskim pravom, jer joj je osnovni cilj da očuva dobrosusedske odnose između vlasnika susednih nekretnina i olakša njihovu upotrebu. Kada stvarna službenost proistekne iz zakona i njegove primene, ne postoji obaveza dodatnog ustanovljavanja službenosti nekim pravnim odnosom, niti se ona upisuje u katastar nepokretnosti.

Susedska prava mogu biti:
• ona koja se bave pravima iz razgraničenja nepokretnosti,
• ona koja ovlašćuju vlasnika jedne nepokretnosti da na neki način upotrebljava nepokretnost svog suseda,
• ona koja ovlašćuju vlasnika nepokretnosti da zahteva od vlasnika susedne nepokretnosti da se uzdrži od nekog ponašanja,
• ona koja ovlašćuju vlasnika jedne nepokretnosti da traži od svog suseda da nešto učini.

Stvarna službenost kao susedsko pravo koje se bavi razgraničenjem nepokretnosti definiše da se ograde, brazde, međe, kanali a koje se nalaze između susednih zemljišta, predstavljaju zajedničku svojinu suseda, osim ukoliko se ne dokaže da su u vlasništvu isključivo jednog od suseda i sused tu nepokretnost može koristiti do polovine njihove širine.

Susedska prava ustanovljena kao ovlašćenja podrazumevaju prava upotrebljavanja susedne nepokretnosti u smislu da vlasnik jedne nepokretnosti može da pređe na susedovu nepokretnost kako bi uhvatio odbeglu životinju, odbegli roj pčela ili pokupio plodove sa svoje voćke ili da vratio stvari koje su tu slučajno dospele i o tome obavesti suseda.

Susedsko pravo da se zahteva od suseda da svoju nepokretnost ne koristi, na određeni način je zakonom regulisano tako da je u ovlašćenju vlasnika jedne nepokretnosti da traži od svog suseda da se svojom nepokretnošću ne koristi u određenom pravcu (npr. potkopavanje zemljišta ili temelja), kao i pravo vlasnika nepokretnosti da ne trpi štetne imisije koje potiču sa susedove nepokretnosti (prašina, dim, mirisi, otpadne vode, buka) ukoliko te imisije prekorače zakonom propisanu meru.

Susedska prava koja ovlašćuju vlasnika jedne nepokretnosti da traži od svog suseda da nešto učini se sastoje u pravu vlasnika nepokretnosti koja je ugrožena da zahteva od onog lica koje bi bilo odgovorno za naknadu štete preduzme sve potrebne mere za zaštitu i izbegavanje štete, kao i pravo suseda da zahtevaju sporazumno utvrđivanje granice među nepokretnostima i postavljanje međa u vanparničnom postupku. U svim ovim situacijama, ako ne postoji dogovor vlasnik povlasnog dobra može angažovati advokata za imovinsko – pravne odnose ili advokata za nekretnine radi ostvarenja svog prava pred nadležnim sudom.

Nastanak stvarne službenosti po osnovu ugovora između vlasnika povlasnog i poslužnog dobra

Najbolji način za regulisanje susedske stvarne službenosti je u formi ugovora koji može sačiniti advokat za imovinsko – pravne odnose odnosno advokat za nekretnine, kojim se određuje sadržina stvarnih službenosti na nepokretnostima dva suseda, njihovih vlasnika. Ugovor koji reguliše stvarne službenosti mora biti u pismenom obliku solemnizovan od javnog beležnika, stvarna službenost koja iz njega proistekne se mora upisati u katastar nepokretnosti, a naknada se može i ne mora ugovoriti, te se za ovaj ugovor kaže da može biti teretan i dobročin.

Stvarna službenost može nastati i na osnovu testamenta i to kada je testament (zaveštanje) u vidu legata. U tom slučaju testament reguliše da ostavilac ustanovljava službenost u korist legatara odnosno vlasnika povlasnog dobra. I u ovom slučaju se može angažovati advokat za nekretnine ili advokat za ostavinu.

Stvarne službenosti koje se stiču ugovorom između vlasnika povlasnog i poslužnog dobra su najbrojnije: pravo naslanjanja zgrade na susedov zid, pravo propuštanja dima kroz susedov dimnjak, obaveza da se svoja kuća ne čini višom ili nižom, obaveza da se susednom zdanju ne oduzima svetlost, pravo na održavanje staze.

Nastanak stvarne službenosti održajem

Nesmetano vršenje određenih radnji tokom određenog vremenskog perioda se smatra održajem i sticanje stvarne službenosti održajem je regulisano na rok od 20 godina Zakonom o osnovama svojinsko-pravnih odnosa. Ako je u roku od 20 godina vlasnik povlasnog dobra faktički ostvarivao službenost, a vlasnik poslužnog dobra se tome nije protivio, smatra se da je stvarna službenost stečena po osnovu održaja.

Kod stvarne službenosti održajem je bitno da kod vršenja stvarne službnosti u zakonskom periodu ili do njenog opoziva nije bilo zloupotrebe, sile, ili prevare. Vlasnik poslužnog dobra koji se ne protivi vršenju ove vrste stvarne službnosti se prećutno saglašava sa njenim postojanjem.

Utvrđivanje prava službenosti se vrši presudom od strane nadležnog suda, pa je u tu svrhu najbolje angažovati advokata za imovinsko – pravne odnose ili advokata za nekretnine da bi se ostvarilo pravo.

Kada je vršenje stvarne službenosti ustupljeno do opoziva, ne može doći do sticanja prava službenosti održajem, jer se na taj način zloupotrebljava predusretljivost vlasnika poslužnog dobra da prijateljski dozvoli upotrebu nepokretnosti. U ovom slučaju službenost prestaje opozivom, odnosno jednostranom izjavom volje vlasnika poslužnog dobra.

.